PravoinWeb

<1> Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ данное правило не применяется при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Кодекса, а также при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Однако действующее российское законодательство не требует при продаже собственником здания или сооружения, расположенного на арендуемом им земельном участке, одновременной передачи покупателю в порядке перенайма прав по договору аренды этого участка. Согласно российскому законодательству право аренды земельного участка при отчуждении расположенного на нем здания или сооружения будет автоматически следовать за этим зданием (сооружением). Пункт 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрел, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, и что при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичная норма изложена в п. 1 ст. 35 ЗК РФ: "При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник". Разъясняя эти положения Гражданского и Земельного кодексов РФ, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 отметил, что "покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".

Но, следовательно, требование об обязательной ипотеке вместе с закладываемым зданием права аренды земельного участка, на котором оно расположено, в настоящее время является излишним и обременительным для участников оборота и должно быть отменено законодателем. Ведь при залоге здания, расположенного на арендованном земельном участке, судьба этого права аренды, если оно даже не будет заложено, будет следовать судьбе здания. При обращении взыскания на предмет ипотеки и его реализации приобретатель заложенного здания приобретет и право аренды земельного участка.

Еще более странное и трудно объяснимое различие существует сегодня между нормой п. 4 ст. 35 ЗК РФ, категорически не допускающей отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, и нормой п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой "при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие".