PravoinWeb

<1> Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II: Товар. Торговые сделки. М.: Статут, 2003. С. 133.

"Предметом купли-продажи, по русскому праву, могут быть только . вещи свободные . Правило о том, что продаваемое имущество должно быть свободным (ст. 1388), т.е. не состоящим под запрещением, также не безусловно. Возможна и купля-продажа имуществ несвободных, под условием обеспечения интересов трех лиц (залогодателей и взыскателей, ст. 1388). Возможна, также под условием, и продажа имуществ спорных (ст. 1392); но прямо запрещается, под страхом уголовного наказания, продажа имений, подвергнутых по какому-либо случаю опеке, описи или секвестру (ст. 1415)" <1>.

1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 373.

Не трудно заметить, что соответствующие выводы были сделаны на основе прямых норм действовавшего тогда закона. Современное российское законодательство таких прямых норм не содержит. Однако Президиум ВАС РФ в Постановлении от 31 октября 2006 г. N 6589/06 указал, что собственник товара не мог передать его в собственность другого лица на основании мирового соглашения, поскольку в этот период данный товар находился под арестом.

Поскольку залог вещи также является одной из форм распоряжения ею, то соответствующий запрет распоряжаться вещью, наложенный судом в качестве обеспечительной меры, означает и запрет ее закладывать.

§ 7. Необоснованность различий в правовых подходах при определении предмета договора залога и договора купли-продажи

Хотя связь между институтом залога и институтом купли-продажи в современном российском праве крайне ослаблена, однако законодателю отнюдь не следует ее полностью игнорировать. В российском законодательстве, к сожалению, встречаются абсолютно необоснованные правовые различия в определении предмета договора залога и договора купли-продажи применительно к одной и той же вещи.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка". Аналогичное правило содержится в ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке. Как разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45, ст. 168 ГК).

Но не трудно заметить, что, регулируя отношения по договору купли-продажи здания или сооружения, законодатель иначе решает вопрос о судьбе земельного участка, на котором это здание или сооружение находится.

В том случае, если собственник отчуждаемого здания является одновременно собственником земельного участка, действующее российское право требует одновременного отчуждения и здания (сооружения), и земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Развитием этой нормы стал п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому "отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком" <1>. Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", "отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными".