PravoinWeb

Согласно ст. 549 ГК РФ обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача имущества в собственность покупателя. Исполнение этой обязанности охватывает в том числе совершение действия по фактической передаче вещи из владения продавца во владение покупателя. Несомненно то, что владение включает в себя так называемое держание, т.е. физическое обладание вещью или, во всяком случае, возможность в любой момент времени по своему свободному волеизъявлению реально осуществить физическое обладание приобретенной вещью. На это прямо указывают положения ст. 556 ГК РФ, регулирующие порядок передачи недвижимости от продавца покупателю.

Таким образом, в действующем законодательстве не имеется правовых оснований низведения оборота недвижимого имущества к оформлению регистрационных записей в государственном реестре. По смыслу норм ст. 131 ГК РФ и соответствующих норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сама по себе государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Из системной взаимосвязи положений ст. ст. 218, 223, 224 ГК РФ следует, что для приобретения недвижимости в собственность по сделке требуется наличие юридического состава, куда наряду с другими юридическими фактами входят соответствующая закону гражданско-правовая сделка по отчуждению имущества, фактическая передача имущества, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю.

Как видим, государственная регистрация предстает как завершающее звено, подтверждая наличие всей совокупности фактов, необходимых для приобретения недвижимости в собственность. Поэтому безосновательно придавать решающее значение регистрационной записи в обороте недвижимости. Система регистрации создавалась для упорядочения этого оборота, а не для его подмены оборотом регистрационных записей.

Сторонники точки зрения о возникновении права собственности у приобретателя, выигравшего виндикационный спор против собственника, на основании сложного юридического состава, включающего в себя фактическую передачу имущества - traditio, едва ли найдут юридически весомые доводы к отрицанию необходимости такой же передачи имущества для приобретения права собственности от управомоченного отчуждателя.

Приведенную нами аргументацию не следует рассматривать как опровержение правил передачи вещи, сформулированных законодателем в ст. 224 ГК РФ. Тем более что "облачение" фактической передачи отчуждаемой вещи в какой-либо символ (передача ключей от помещений, подписание акта приема-передачи и т.п.) не направлено на исключение свободного волеизъявления лица, заключившего приобретательную сделку, в любое время реально осуществить физическое обладание приобретенной вещью. Если приобретатель такой возможности не имеет, тогда регистрационная запись превращается в фикцию, не отражающую факт приобретения имущества в собственность. Наша аргументация - это всего лишь довод в противовес тенденции отождествления оборота недвижимостей с оборотом регистрационных записей, поскольку закономерным следствием этой тенденции будет вывод о том, что приобрести недвижимость в собственность гораздо проще, чем движимую вещь. Хотя такой подход не характерен для многих правовых систем, в том числе и тех, где регистрация недвижимого имущества осуществляется не одно столетие.

Косвенное подтверждение наших рассуждений о том, что приобретение титула на объект недвижимости по договору требует не только проведения государственной регистрации, но и передачи вещи, можно найти в позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, посчитавшего правомерным отказ арендатору, не получившему помещение от арендодателя (т.е. не вступившего во владение), в праве на использование вещно-правовых способов защиты <1>.

<1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п. 9) // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 24.