PravoinWeb

Хотя п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), гарантируя право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности, однако одновременно Кодекс устанавливает специальные императивные правила об отчуждении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность. Следствием этих специальных правил и является, по существу, установленный Законом об ипотеке общий запрет на ипотеку государственных и муниципальных земельных участков.

Во-первых, в ряде случаев российское законодательство закрепляет за строго определенными лицами право на приобретение государственных и муниципальных земельных участков в собственность.

Так, например, в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на их приватизацию (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ), а религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ, но которым такие участки в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ более на таком праве предоставляться не могут, вправе до 1 января 2008 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Очевидно, что во всех указанных и иных случаях, когда законодатель признает за участниками оборота право на приобретение земельных участков, собственники этих участков (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны обеспечить, чтобы соответствующие участки на момент реализации участниками оборота этого права были свободны от таких обременений, как ипотека. По существу, данная правовая позиция вытекает из нормы п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязывающей продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Правовой гарантией в данной ситуации служит введенный законодателем общий запрет на ипотеку государственных и муниципальных земель.

Во-вторых, российским законодательством также предусмотрено в определенных ситуациях право участников оборота на пользование государственными или муниципальными земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ "в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления".