PravoinWeb

Иначе говоря, в противоположность известному римскому принципу consolidatio, в силу которого никто не мог иметь ограниченное вещное право на собственную вещь (nulli res sua servit), ибо собственник в принципе не нуждается в таком праве, в правопорядках пандектного типа допускается его сохранение в случае, когда его обладатель одновременно является и собственником обремененного таким правом земельного участка <1>. При этом закон защищает прежде всего интересы лиц, в пользу которых обременено (в частности, заложено) само вещное право, например интересы залогодержателя права застройки, для которого собственник недвижимости, ставший субъектом права застройки, продолжает оставаться залогодателем. Но одновременно защищаются и интересы самого собственника, который в качестве субъекта ограниченного вещного права на свою вещь при определенных условиях может, например, в порядке очередности участвовать в публичных торгах при принудительном отчуждении его земельного участка <2>.

<1> На этот "правильный путь" обращалось внимание еще в русской дореволюционной литературе. См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 243 - 244. (Серия "Классика российской цивилистики".)

<2> См.: Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 17. Aufl. Munchen, 1999. S. 25.

3. Вещные права в американском праве

Данный путь решения таких объективно появляющихся, т.е. обусловленных экономическими потребностями юридических проблем, не единственный и не универсальный: по-иному, например, строится регулирование рассматриваемых отношений в англо-американском праве, которое в силу исторических причин осталось на более консервативных позициях, фактически сохранив определенные феодальные традиции.

Вместо привычных для европейских правопорядков вещных прав, включающих широкое право собственности и иные ограниченные по содержанию вещные права, в англо-американском праве закреплена система property rights (этот термин у нас обычно неудачно переводится как "права собственности"). Подобно феодальному средневековому праву она допускает одновременное существование таких прав собственности, принадлежащих разным лицам (и в действительности, конечно, не совпадающих по содержанию), на один и тот же земельный участок (недвижимость).

При этом следует иметь в виду принципиальное для рассматриваемого правопорядка различие правового режима недвижимости (real property, к которой относятся земельные участки, строения и большинство прав на них) и движимых вещей, охватываемых понятием "personal property" <1>. Полное право собственности (full ownership) здесь может существовать только в отношении движимых вещей, тогда как в отношении недвижимости признаются лишь различные более или менее ограниченные титулы (estate), поскольку по традиционным (феодальным) представлениям "верховным собственником" земли может быть только корона. Кроме того, наряду с титулами по общему праву (estates in law) имеются и титулы по праву справедливости (equitable estates), которые могут одновременно находиться у разных лиц, но также касаться одного и того же земельного участка.

<1> Эта последняя, в свою очередь, подразделяется на tangible property (или choses in possession - "вещи во владении", т.е. физически осязаемые вещи) и intangible property (choses in action - "вещи в требовании", к которым относятся не только права требования, но и доли участия, права на интеллектуальную собственность и т.д.).

В результате здесь вполне возможна немыслимая для современного европейского права ситуация, когда на конкретный земельный участок одновременно сосуществуют несколько различных прав собственности: например, двое совместно имеют неограниченное право собственности (в действительности - лишь широкий по содержанию титул - estate) по общему праву (in law), третий имеет срочное (ограниченное по времени) право собственности (в действительности - аналог аренды), четвертый -будущее право собственности (future interest, или estate in expectancy), а пятый - право собственности по праву справедливости (in equity) <1>. Очевидно, что такое положение принципиально ничем не отличается от считавшегося обычным для средневекового феодального (в том числе и германского) права случая, когда один и тот же участок земли одновременно признавался собственностью сеньора по единому праву соответствующего государственно-территориального образования (gemeines Landrecht), собственностью вассала - по ленному праву (Lehnrecht) и собственностью его крестьянина-арендатора по поместному праву (Hofrecht) <2>.