PravoinWeb

<1> Наниматель, приехавший из другого города, ожидает, что с него будут брать наемную плату после истечения срока пользования (как это делают в его родных местах), однако после заселения в квартиру на его голову падает требование наймодателя заплатить вперед - таков местный обычай.

<2> Как известно, действующий Гражданский кодекс разрешает применение обычаев делового оборота, но что касается иных обычаев (или обычаев вне сферы предпринимательства), их применение зависит каждый раз от специального указания закона (как это сделано, к примеру, применительно к исполнению обязательств).

Нельзя смешивать институт соседского права и общую собственность, где также возможны споры между участниками по поводу эксплуатации объекта общей собственности. Например, легко можно себе представить спор между сособственниками квартиры, которые договорились о распределении комнат в пользование, и так вышло, что эффект эксплуатации одной из комнат затрагивает пространство другой. Однако здесь нет столкновения прав, ибо право одно, но принадлежит оно сообща двум и более лицам. Нет также соприкасающихся объектов недвижимости, так как объект один - квартира. Такого рода споры разрешаются всецело по нормам об общей собственности.

Участники отношений соседского права

По вопросу о том, кто может рассматриваться в качестве участника отношений соседского права - собственник имущества или также иные титульные владельцы, - И. Б. Новицкий писал, что таковыми должны считаться не только собственники, но и иные титульные владельцы. В самом деле нет никаких оснований ограничивать субъектный состав отношений соседства, принимая во внимание тот факт, что большинство соседских норм применяются в процессе пользования (эксплуатации) имуществом, а право пользования, как известно, может принадлежать также иным титульным владельцам <1>. Речь идет прежде всего об арендаторах, нанимателях, доверительных управляющих и т. д. Нельзя исключать из этого списка также залогодержателя, если ему предоставлено право пользоваться предметом залога. Возможность участия в соседских отношениях всех титульных владельцев составляет правило, из которого могут быть предусмотрены исключения (только собственники) применительно к отдельным случаям.

<1> Давностный владелец также может защищать свои интересы, опираясь на нормы соседского права.

Объекты, при эксплуатации которых применяется соседское право

Касаясь объектов, при эксплуатации которых применяются нормы соседского права, как уже отмечалось выше, речь может идти только о недвижимом имуществе, участники отношений соседства должны быть владельцами объектов недвижимости. Столкновение субъективных гражданских прав на объекты движимости не обсуждается по нормам соседского права. Если соседи по этажу заспорили, например, на той почве, что один из них загородил своим автомобилем выезд автомобилю соседа, то в этом случае спор разрешается на основании общих норм вещного права.

Сферами применения норм соседского права следует признать земельные и жилищные отношения, т. е. столкновение прав владельцев соседних земельных участков (включая споры между владельцами застроенных земельных участков, возникающие из эксплуатации наземной недвижимости), а также соседних квартир (комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах.

Надо уточнить смысл понятий "соседние земельные участки" и "соседние квартиры". "Соседние" необязательно означает "имеющие физическое соприкосновение друг с другом". Если говорить о земельных участках, то соседние участки могут не иметь общих границ (хотя нормы соседского права имеют в виду прежде всего этот случай), соседское право может применяться к участкам, между которыми находится другой участок или более одного. Условием применения соседского права в таком случае должно быть наличие воздействия эффекта эксплуатации одного участка на другой (дым, сток воды и т. д.). Что касается квартир, то соседние квартиры необязательно имеют общую стену или перекрытие служит одной квартире полом, а другой - потолком. Здесь опять же все решается в зависимости от наличия или отсутствия эффекта эксплуатации одной квартиры на другую. Следует отметить, что, если этот эффект вышел за пределы дома и коснулся квартиры в другом доме, возникающие из этого споры должны обсуждаться по соседским нормам, относящимся к земельным участкам (так как сталкиваются права владельцев земельных участков, титул которых основан на титуле на квартиру).