PravoinWeb

<1> Текст Проекта Гражданского уложения дается по изданию: Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; Сост. А. Л. Саатчиан. Т. 1. СПб.: Законоведение, 1910.

Начать следует с земельных отношений - главной сферы соседского права. Права собственника и соседа в отношениях по поводу эксплуатации земельных участков сталкиваются по целому ряду вопросов.

Споры о границах и застройка чужого участка

Спор о границе между собственником и соседом может возникнуть из-за того, что граница между соседними участками изначально была нечетко установлена на местности, или установленная в надлежащем порядке граница не соответствует титулу <1>, или установленная ранее на местности в надлежащем порядке граница полностью или частично не сохранилась в результате уничтожения документов межевания и (или) межевых знаков. Поставленное на надлежащие законодательные и организационные рельсы межевание, как часть процедуры кадастрового учета, призвано свести к минимуму пограничные споры между владельцами смежных участков.

<1> То есть земельный участок в данных границах на местности не соответствует площади и (или) описанию по документам, являющимся правовым основанием приобретения титула на земельный участок.

Межевание для России всегда было острейшей проблемой. За ее решение активно взялась императрица Екатерина II, которая, признав в Высочайшем Указе от 20 февраля 1765 г., что "межевание к государственному и народному спокойствию весьма нужно для пресечения беспрестанных между владельцами споров и тяжб, драк и смертных убийств", издала 19 сентября 1765 г. Высочайший Манифест вместе с некоторыми правилами генерального межевания <1>. Эти правила и последующие акты ее правления в данной сфере положили начало весьма прогрессивному для того времени законодательству о межевании. Несмотря на то что правила генерального межевания предусматривали некоторые принципы разрешения споров между владельцами смежных землевладений, порядок производства генерального межевания не предписывал необходимость предварительного разрешения спора о границе (если таковой был). Если спора о границе не было, участки размежевывались (с установлением межевых знаков и нанесением границ на планы). В то же время владения, границы между которыми не могли быть установлены из-за спора о правах и границах, замежевывались в "общие дачи генерального межевания" <2>. Таким образом, генеральное межевание в значительной степени приводило не к разграничению землевладений отдельных лиц, а к установлению площадей и границ целых поселений и местностей (селений, деревень, пустошей, урочищ и т.д.), оставляя внутри поселений и местностей неразграниченные (спорные) землевладения, по которым не производилась проверка прав и выяснение границ. На этом основан успех генерального межевания (по сравнению с межеванием на основании инструкции межевщикам, изданной императрицей Елизаветой Петровной в 1754 г.), за короткое время приведшего к созданию сети "дач" с определенными границами на значительной территории Российской империи <3>. Генеральное межевание не решало проблему на уровне отдельных землевладений, по которым предстояло специальное межевание. Специальное межевание производилось впоследствии по межевым законам, которые содержались в т. X ч. 2 Свода законов Российской империи, а позднее - по Положению о землеустройстве от 29 мая 1911 г. Межевые законы и Положение о землеустройстве исходили из того, что спорные границы должны утверждаться на основании договора между владельцами смежных участков ("полюбовная сказка"), а в случае, если стороны не достигли соглашения, указанные акты предусматривали определенные принципы, которыми должен был руководствоваться суд при разрешении такого спора.