PravoinWeb

<1> Степанов С.А. Указ. соч. С. 30.

Статья 130 ГК РФ называет два основных признака недвижимого имущества. По этим признакам жилые дома непосредственно, а жилые помещения производно входят в класс недвижимого имущества.

Неразрывная связь с землей. Связь с землей и неразрывная связь с землей -существенно разные критерии. Разница в наличии или отсутствии фундамента у здания. Щитовой домик стоит на бетонных плитах или на ленточном фундаменте. Бетонные плиты не могут быть признаны фундаментом. И если наличие фундамента - один из очень важных, но не единственный критерий отнесения имущества к недвижимому, в жилищных отношениях это единственное свидетельство такой неразрывности здания с землей. Судебная практика требует доказательств невозможности отделения объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба объекту. Это касается не только индивидуальных строений.

Л. Наумова обобщила судебно-арбитражную практику выявления признаков отнесения к недвижимости любых объектов, не выделяя из их числа жилые здания как самостоятельную категорию. Чтобы вычленить жилые здания из всей группы объектов недвижимости, из предложенной ею совокупности признаков можно выделить следующие: неразрывная связь с землей (обязательность и характер фундамента), стеновой материал, невозможность перенесения жилых зданий либо несоразмерность ущерба при определении оценки переноса жилого здания и здания после переноса, отнесение здания по назначению, факт подключения жилого здания к стационарным инженерным коммуникациям. При этом последний признак обязателен именно для стационарного жилого дома. Л. Наумова считает, что на практике необходимо применять все критерии в совокупности, кроме назначения объекта недвижимости и отведения земельного участка, которые рассматриваются автором как дополнительные критерии <1>.

<1> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.

Оценка стоимости объекта недвижимости и его перемещения как стоимостное выражение указанной неразрывности. Е. А. Суханов справедливо отмечает, что юридическую категорию "недвижимость" у нас стали трактовать "как естественно-физическое понятие и всерьез анализировать наличие или отсутствие возможности пространственного передвижения вещи как решающего критерия отнесения ее к недвижимости. На этом основании систематической критике подвергается закрепленное п. 1 ст. 130 ГК РФ определение недвижимости, поскольку оно якобы не содержит четких критериев отнесения вещей к недвижимости, и проводятся теоретические изыскания относительно соотношения понятий "недвижимость", "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество" <1>.

<1> Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.

Однако все более серьезно. Сложилась целая судебно-арбитражная практика, которая не всегда бесполезна по результатам проведенного исследования. Скорее всего, не оценка стоимости перемещения важна для дома, а оценка состояния его капитальности.

Есть строения из современных стеновых материалов сборно-разборной конструкции, без фундамента, с небольшим углублением в поверхность земельного участка, называемые модулями (времянка для строителей, бытовка), которые получили отражение в хозяйственных спорах между юридическими лицами в судебно-арбитражном процессе. В советский период такого рода строения (сборно-разборные, без фундамента, вагончики и т.д.) не подлежали приемке в состав жилищного фонда, а в постсоветский - не подлежали включению в число жилых и оценивались как временные постройки (некапитальные), требующие сноса после завершения строительства жилого дома.

Критерии отнесения сооружений к капитальным зданиям и некапитальным строениям в определенной мере названы в локальных нормативных правовых актах:

- в утратившем силу Законе г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве": п. "з" ст. 2 Закона определял капитальное здание как "здание, строение, сооружение, при возведении которого были использованы специальные производственные и технологические операции и материалы в соответствии с установленными нормами и правилами капитального строительства";