PravoinWeb

<1> Бюллетень ВС СССР. 1982. N 3. С. 28 - 36.

В соответствии с Положением о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания считаются жилые дома: а) находящиеся в ветхом состоянии; б) находящиеся в аварийном состоянии; в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания <1>.

<1> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

§ 2. Правовые признаки жилого дома и жилого помещения как объектов гражданских и жилищных прав

1. По правилам инвентаризации, действовавшим в советский период, квартирой считалось жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий коридор (вестибюль) или непосредственно наружу, а жилой комнатой - часть квартиры с непосредственным дневным освещением и постоянным отоплением, предназначенная под жилье. При этом к числу жилых комнат относились также полутемные, темные и проходные комнаты, а помещения, разгороженные перегородкой не до потолка, также учитывались как отдельные комнаты.

Но разве допустимо было указывать, что к числу жилых комнат могли относиться комнаты, разгороженные перегородкой не до конца, а также плохо освещенные комнаты или вообще темные, тогда как ГК РСФСР 1964 г. (ст. 300) устанавливал в качестве предмета договора найма изолированность жилого помещения, и поэтому с 1964 г. ведомственные акты надлежало привести в соответствие.

Определения квартиры и комнаты, данные в Жилищном кодексе РФ (ст. 16), принципиально отличаются от ранее действовавших в лучшую сторону. И то, и другое обоснованно подчеркивает прежнюю целевую направленность жилища - для постоянного проживания.

Нами уже отмечалось, что у дореволюционных отечественных цивилистов существовало мнение, что сама природа здания не позволяет считать его делимым. Это объяснялось, в частности, тем, что части здания не способны выступать в качестве объектов подлинного (полного) права собственности <1>. К.П. Победоносцев отмечал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника "право собственности каждого из них будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу. Кроме того, распределение дома между несколькими владельцами имело бы последствием затруднения и споры при самом платеже податей, отправлении повинностей" <2>.

<1> Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 26. <2> Там же. С. 126.

К видам жилого дома закон отнес его часть, к видам квартир - часть квартиры (ст. 16 ЖК РФ). Неделимой осталась только комната. Все виды обособленных жилых помещений обрели способность быть объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ называет квартиру в числе объектов права собственности, а понятие "жилое помещение" использует как родовое для понятия "квартира". Такого понятия "комната" как самостоятельного объекта Гражданский кодекс РФ не знает. В идеальном случае - это обоснованная позиция - комната не имеет автономных вспомогательных помещений и превращает квартиру в этом качестве в коммунальную, что не обеспечивает цивилизованных здоровых условий для постоянного проживания. Жилищный кодекс РФ допускает проживание в цокольных, подвальных помещениях либо на территории и в поселениях, где нарушены требования безопасности к жилым помещениям и не приняты меры защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Позиция Жилищного кодекса РФ относительно использования понятия "комната" адекватна реальности, но не содержит реального желания предусмотреть меры когда-либо завершить создавшееся положение с коммунальными квартирами. Его ст. 51 предусматривает в качестве основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма жилого помещения, проживание их в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Современные санитарные требования к жилым помещениям наконец приняты на правительственном уровне <1>.