PravoinWeb

- п. 1.7 распоряжения мэра г. Москвы от 30 марта 1998 г. N 299-РМ, в котором под некапитальным строительством понимается "строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений" <1>;

<1> Вестник мэрии Москвы. 1998. N 14.

- в распоряжении мэра г. Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ, в котором под капитальным строительством понимается строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций <1>.

<1> Вестник мэрии Москвы. 2000. N 12.

Как видно, критерии, локально установленные нормативными актами г. Москвы для отнесения сооружения к капитальным или некапитальным строениям, связаны с техническими особенностями этих сооружений, таких как состав использованных при их изготовлении стеновых материалов и наличие заглубленного фундамента, наличие инженерных коммуникаций.

Основными критериями отнесения объектов к капитальным в судебной практике являются состояние технических данных - заглубленного фундамента, наличие стационарных инженерных коммуникаций и т. п. Они носят именно технический характер, но по существу являются носителями юридических признаков <1>.

<1> В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 16 мая 2001 г. N Ф03-А73/01-2/784 судом было указано, что спорное сооружение не является капитальным строением ввиду отсутствия фундамента - основного элемента, связывающего его прочно с землей. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 3 апреля 2001 г. N А56-29430/00 суд признал спорный объект капитальным сооружением по причине наличия у него бетонного фундамента. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа было указано на то, что смонтированный рыночный комплекс нельзя отнести к объекту капитального строительства, так как строение не связано с землей, а объединенные в единое целое торговые ларьки представляют собой временное сооружение.

Это системные характеристики жилого дома.

Системные связи здания (жилого дома) настолько существенны, что решающее влияние может оказывать не столько "организационный центр", под которым С.А. Степанов понимает прежде всего придомовый участок земли, равно как и другие самостоятельные объекты, в частности здание (жилой дом), сам по себе в системе объектов недвижимости. Активный центр системы объектов в настоящее время сместился к земельным участкам <1>.

<1> Степанов С. А. Указ. соч. С. 8, 41.

Однако влияние придомового земельного участка ослаблено. Этому способствует то обстоятельство, что еще по советскому Земельному кодексу РСФСР 1970 г. под массовое жилищное строительство (кроме индивидуального) отводился не индивидуальный земельный участок для многоквартирного дома, а огромный земельный массив в целом под микрорайон УКСам (ОКСам) горисполкомов, выполнявших функции единого заказчика жилищного строительства в городе, без последующего закрепления застроенных придомовых земельных участков за каждым домом или группой домов (кроме кооперативных).

И поэтому приватизация жилых помещений была осуществлена в 1991 г., кстати, без приватизации придомового земельного участка. Нежилые помещения в многоквартирных жилых домах приватизированы только со времени введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Очевидно, смещение еще не состоялось, потому что еще не состоялся переход к реальному управлению многоквартирными домами, соответственно, к новой структуре собственности (ст. 161 ЖК РФ), что немаловажно, а это займет значительное время и затронет отношения собственности.

5. Ради индивидуально-определенного использования по назначению жилых и нежилых ячеек (помещений) строятся и существуют здания, жилые дома. Именно в них конструктивно образуются обособленные составные части целого, пригодные для постоянного проживания. Но они не являются физически самостоятельными единицами такого единого органического целого, как здание, остающегося, несмотря на индивидуальное использование его ячеек архитектурно, технически неделимым. Объект технически неделим - это его физическое свойство, натуральные границы. Пропуская через себя стационарные общие внутридомовые коммуникации (оборудование), имея общий фундамент, каждое из его помещений, в том числе и технических, способствует функционированию здания, дома в целом, поскольку все они по отдельности, самостоятельно, автономно, без здания в целом, функционировать не в состоянии, а могут только в том рукотворном единстве, как они предварительно конструктивно спроектированы, построены и эксплуатируются, образуя при этом архитектурное и техническое единство в физических границах самостоятельного, индивидуально-определенного объекта - жилого дома. Это не означает, что проживающие в жилых помещениях лица не вправе осуществлять в установленном (разрешительном) порядке перевод внутренней ячейки, жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, переустроить и перепланировать жилое помещение (гл. 3 и 4 разд. I ЖК РФ).