PravoinWeb

Жилищный кодекс РФ (гл. 6) устанавливает владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома в пределах, установленных им и гражданским законодательством. Его объекты могут быть переданы иным лицам в пользование при условии соблюдения прав и законных интересов лиц. Это не меняет положение общего домового имущества, как не участвующего в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, равно как и его отдельных частей, которые также не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права <1>.

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.

Согласие именно всех собственников требуется только однажды, когда возникает необходимость в связи с реконструкцией дома уменьшения размера общего имущества дома. В остальных случаях достаточно согласия, выраженного в решениях общего собрания собственников помещений, которые принимаются в установленном Кодексом порядке - простым или квалифицированным большинством голосов (ст. 46 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на помещение и пропорциональна размеру его общей площади. Установлен запрет на выдел в натуре своей доли и ее отчуждение и иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Возвращаясь к становлению общей долевой собственности на общее домовое имущество собственников помещений в многоквартирном доме, следует признать ограниченность мотивов введения долевого характера введенной законодателем общей собственности. Практически она сводится к расчету за техническое и санитарное обслуживание помещений. Но это может быть основанием для самостоятельного правила. Е.А. Сухановым совершенно справедливо обращалось внимание на то, что собственник помещения лишен тех возможностей, какие обычно закон предоставляет сособственнику на вещь в этом случае: его доля не может являться самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок; не может быть выделена или разделена; в отношении ее отсутствует преимущественное право покупки; не может быть общее домовое имущество объектом взыскания кредиторов собственника помещения и т. д.

Самое главное - это отступление от общего правила в распоряжении общей долевой собственностью, требующее исключительно единодушного согласия всех сособственников, а на тот случай, если оно не достигнуто, - судебного решения (ст. 246 ГК РФ). Но такой случай в Жилищном кодексе РФ всего единственный - уменьшение общего домового имущества. В остальных случаях - решение большинством голосов, что дает возможность пренебрегать волей отдельных сособственников. К тому же Жилищный кодекс РФ ввел обязательность принятого решения для тех, кто отсутствовал на собрании или позволил себе голосовать против, ограничив возможности обжалования в судебном порядке. Такая обязательность характерна для членов некоммерческого объединения граждан, добровольно и инициативно объединившихся.

Но объединение собственников помещений - его общее собрание - формат всего лишь общего собрания без членства в нем. Получается принудительное объединение граждан без выраженного желания в нем участвовать, а только в силу закона об организации общего собрания этих лиц и наличия права собственности на помещение. Тогда Жилищный кодекс РФ нарушает ст. 30 Конституции РФ, запретившую принуждать к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Не извлечен урок и из Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П <1>, признавшего не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные нормы утратившего в связи с принятием Жилищного кодекса РФ Закона "О товариществах собственников жилья", предусматривавшего принудительное членство в товариществе. При этом объединением считается и такой орган общественной самодеятельности, который не основан на членстве. Если орган общественной самодеятельности предусматривает членство, тогда, действительно, его участники обязаны в обязательном порядке подчиняться принятому им в установленном порядке решению. Иное дело, если общественное объединение не имеет такой структуры.

<1> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.