PravoinWeb

2. Если в советский период единство владения жилым домом (нежилым зданием) входило в число неотъемлемых признаков при классификации зданий и помещений, то в постсоветский период в связи с утверждением частной собственности на помещения в многоквартирных домах законодательство принципиально изменилось.

Образованная в постсоветский период собственность на виды жилых помещений -квартира, комната в многоквартирном доме - неизбежно разрушила собственность на дом в целом, чтобы избежать удвоения объекта права: и здания как самостоятельной вещи, и помещения как самостоятельной вещи.

Законодатель выбрал такую юридическую конструкцию управления, которая, лишив жилой дом в целом способности быть объектом права собственности, вещью, заменила его "общим имуществом" собственников помещений, представленным общей долевой собственностью домовладельцев на общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ), которое как в целом, так и в отдельности каждый его объект так же не является самостоятельным объектом гражданских прав, самостоятельной вещью, как и дом в правовом смысле в целом.

Считалось, что единство управления многоквартирным домом подорвано тем, что возникла спорность характера недвижимости самих квартир, жилых помещений. Каждый вид жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ) с технической точки зрения мог рассматриваться как недвижимость косвенно, опосредованно, через целое. Непосредственная неразрывная связь с землей принадлежит целому. Но с юридической позиции и придомовый земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений, так как земля вошла в состав общего домового имущества (ст. 36 ЖК РФ).

Поэтому "признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения", - отмечает упомянутая Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1>.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18). С. 49.

Таким образом, многоквартирный дом как единый объект гражданских прав исключен из гражданского оборота. Но одна из его трансформаций - общее имущество собственников помещений - также не получила статус самостоятельного объекта гражданских прав. Все преимущества только у помещений, составляющих дом. Позиция, выраженная в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18), обосновала, что "нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота".

Концепция допускала одно исключение из предложенного правила, заложенное в земельном законодательстве, - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Многоквартирный дом требует централизованного управления, поскольку он представляет собой инженерное сооружение, связанное с обеспечением безопасности проживающих и его техническим и санитарным обслуживанием, защитой прав потребителей этого обслуживания. Это не только технический объект, но и объект других отраслей законодательства.

Правовая система не содержит запрета функционирования единого объекта на тот случай, если сохраняется публичная собственность на многоквартирный дом. Он предусмотрен ст. 163 ЖК РФ. Также, если сохраняется кооперативная собственность, если сохраняется частная собственность одного лица безотносительно к тому, является ли дом многоквартирным либо одноквартирным. Таким образом, правовая система учитывает обе цивилистические конструкции управления недвижимостью применительно к многоквартирным домам.

Заимствованная западная модель кондоминиума, рассчитанная на затратный характер его содержания, предусматривала образование общего имущества дома собственниками квартир на праве общей долевой собственности. Естественно, что крыша, несущие конструкции, стационарные инженерные оборудования и сети и т. п. имущество, сгруппированное в одно инженерное целое, не является самостоятельной вещью, самостоятельным объектом гражданских прав, им ограниченно распоряжаются все его сособственники на общем собрании.