PravoinWeb

Решение большинством голосов однажды предусматривалось в советском гражданском законодательстве (ст. 62 ГК РСФСР), но тогда не было такого конституционного запрета и не было конституционного судопроизводства. Но в случае оспоримости дело все равно рассматривалось в судебном порядке по иску хотя бы одного из участников общей собственности. Теперь же, при наличии ст. 46 Конституции РФ, заявитель вправе инициировать иск, если в результате осуществления принятого на собрании решения нарушены его права и законные интересы либо отсутствовавшие на общем собрании собственников помещений могли повлиять на результаты голосования. В остальных случаях по закону приносить в суд жалобы бесполезно.

С принятием Жилищного кодекса РФ кондоминиум как самостоятельная форма управления общей собственностью утратил силу и был заменен новой организационно-правовой формой - общим собранием без членства в нем.

Неконституционность принятого законодателем решения достойна быть предметом нормоконтроля со стороны Конституционного Суда РФ, а отступления от правила, установленного Гражданским кодексом РФ относительно принятия решения сособственниками, должны были иметь основания, названные Кодексом, но Гражданский кодекс РФ, регулируя общую собственность, не наделил ими законодателя. Жилищный кодекс РФ хотя и специальный закон по отношению к Гражданскому кодексу РФ, но это не основание, чтобы переиначить общее правило в исключение из него без разрешения закона. Специальному закону надлежит иметь основание в этих целях. В данном случае таких оснований не должно быть. Положение, какое складывается с долевой собственностью на общее имущество в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ), будет основываться на общих положениях в общей собственности (гл. 16 ГК РФ).

Существуют разные подходы к определению права собственности на жилье в многоквартирном доме.

Уже более полувека действует в Германии Закон "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" от 15 марта 1951 г. (далее - Закон о праве собственности на жилье) <1>. По этому Закону может возникнуть право собственности на жилое помещение или право собственности на нежилое помещение. Этот Закон точно так же стоит особняком в качестве специального закона по отношению к Германскому гражданскому уложению, как и Жилищный кодекс РФ по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

<1> Германское право. Ч. III. М.: Статут, 1999. С. 60 - 83.

Право собственности на жилое помещение является по Закону о праве собственности на жилье индивидуальным правом собственности, соединенным с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является (§ 1). К общему имуществу относится земельный участок, части здания, а также принадлежности и оборудование здания, необходимые для его существования или безопасности, предназначенные для общего пользования домовладельцев. Индивидуальное право собственности может быть предоставлено, если помещение обособлено. Общее имущество, предназначенное для общего пользования домовладельцев, не является объектом индивидуального права собственности, даже если оно находится в помещении, относящемся к индивидуальной собственности (§ 5). На некоторые части здания, которые могут быть объектом индивидуального права собственности, по соглашению домовладельцев может быть установлена общая собственность.

Отчуждение квартиры невозможно без отчуждения доли в общей собственности.

Следует обратить внимание на формулировку § 1 Закона о праве собственности на жилье, где указано на принадлежность гражданину на праве собственности помещения, соединенного с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является. Таким образом, установлено "индивидуальное право собственности на жилое помещение - квартиру (Wohnung), неразрывно соединенное с правом общей долевой собственности на объекты общего пользования" <1>. Жилой дом сам по себе как объект управления остается в целом, так как квартира (или нежилое помещение) - это часть общего имущества, но при этом сохраняется индивидуальное право собственности на нее.

<1> Тихонова Л. С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности по законодательству России и Германии: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 12.