PravoinWeb

Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения -составные части зданий. Это привело, с одной стороны, к отрицанию существования здания в качестве объекта недвижимости, а с другой - к признанию самостоятельным объектом вещного права общей собственности (т.е. самостоятельной вещью) общего имущества дома <1>. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) обычно осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых расположены здания (составными частями которых в действительности являются названные помещения), нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях - даже и физической, связи <2>.

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 31 - 33. Следует отметить известную непоследовательность указанной Концепции в данном вопросе: признавая необходимость режима общей долевой собственности на общее имущество здания, Концепция вместе с тем вполне обоснованно указывает, что такое имущество не должно рассматриваться в качестве самостоятельной вещи, поскольку оно полностью лишено оборотоспособности (С. 33).

<2> В соответствии с ранее действовавшими Законами об основах федеральной жилищной политики 1992 г. и о товариществах собственников жилья 1996 г., а также с первоначальной редакцией ст. 289 и ст. 290 ГК РФ, особым объектом права являлся кондоминиум - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и расположенного на нем жилого здания (а фактически - общего имущества дома). Однако его особенность состояла именно в его необоротоспособности как в целом, так и в виде доли (долей) в праве общей собственности на него, которая, по сути, стала составной частью права собственности на соответствующее жилое помещение.

В роли самостоятельных объектов вещных прав вновь стали выступать предприятия. Однако одновременно они объявлены недвижимостями, хотя в действительности предприятие является разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т. е. по преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В сфере принадлежности материальных благ имущественные комплексы, включая предприятия, не должны становиться самостоятельными, едиными объектами вещных прав в нарушение вещно-правового принципа специализации.

Таким образом, российское право с этой точки зрения можно охарактеризовать как правопорядок переходного типа, вынужденно отошедший от некоторых традиционных воззрений, но стремящийся к их восстановлению с учетом современных реалий и конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное осмысление по сути представляет собой известный компромисс между классическими постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению реальных жизненных задач, пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости.

Такой компромисс объясняется своеобразием современной экономико-правовой ситуации: сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенную модернизацию классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения землепользователей с частными, а не публичными собственниками.

§ 2. Понятие и признаки вещных прав 1. Вещные права и отношения собственности

Вещные права представляют собой важную, но далеко не единственную юридическую форму экономических отношений присвоения (собственности). Анализ экономических отношений собственности, строго говоря, не составляет задачу юридической науки, хотя по сложившейся в советское время традиции цивилисты уделяли ему едва ли не больше внимания, чем экономисты <1>.