PravoinWeb

Вынесенная в название главы проблематика является относительно новой для отечественной правовой науки и должна быть увязана в первую очередь с вопросами участия в так называемом долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Сразу отметим, что далее в настоящем кратком исследовании речь не пойдет о вопросах общей собственности, которые, исходя из темы, могли бы быть затронуты, например, в связи с возникновением права долевой собственности на вновь созданную вещь в рамках реализации простого товарищества. Также в рамки исследования не включается анализ обязательственного отношения собственно по договору участия в долевом строительстве. Предмет исследования, таким образом, ограничивается только некоторыми вопросами, касающимися права собственности, а именно: определением особенностей правового режима квартиры в многоквартирном доме как объекта права собственности, во-первых, и выяснением оснований возникновения права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве, во-вторых.

Вопрос о долевом строительстве хотя и был урегулирован в позитивном праве относительно недавно, практикой ставился уже с первой половины 90-х гг. прошлого столетия. Бросая ретроспективный взгляд на генезис института долевого строительства, с сожалением приходится констатировать, что и отечественный законодатель, и правоприменители в большинстве своем оказались бессильны в разрешении возникшей на практике юридической проблемы квалификации таких отношений в пределах институтов, предоставляемых действующим гражданским законодательством.

Попытаемся изложить здесь свою версию становления института долевого участия в строительстве в нашем юридическом быту.

В условиях первой половины 90-х гг. прошлого века в национальной экономике, и в частности в том ее секторе, который был ориентирован на массовое жилищное строительство, сложилась ситуация, при которой существовавшая ранее государственная система жилищного строительства оказалась разрушенной, а нарождающийся в этой отрасли частный сектор находился в стадии накопления капитала. Иными словами, собственных средств, необходимых для инвестирования в строительство массового жилья, у участников этого сегмента рынка просто не было. С другой стороны, традиционная с послевоенных лет нерешенность жилищного вопроса и открывающиеся новые возможности разгосударствленной экономики стимулировали рост предложения свободных инвестиционных ресурсов, направляемых на жилищное строительство со стороны населения. Эти факторы сформировали ситуацию, при которой население готово было авансом финансировать застройщиков под обещание предоставления в будущем квартир в построенных домах.

Интерес застройщиков к реализации такой схемы финансирования их деятельности был подогрет фискальной политикой государства, которое на уровне Министерства финансов РФ квалифицировало соответствующие операции в качестве инвестиционных, тем самым исключив их из операций, образующих налогооблагаемую базу для налога на добавленную стоимость <1>.

<1> Один из документов, в котором выражена соответствующая позиция Министерства финансов РФ, - письмо от 13 мая 1996 г. N 04-03-11 "О налогообложении". Надо отметить, что операции по реализации квартир (имеется в виду готовых квартир по договорам, в частности, купли-продажи) в то время подлежали обложению НДС. Примечательно, что одновременно с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо обратные изменения были внесены в Налоговый кодекс РФ, согласно которым реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них была прямо исключена из числа операций, облагаемых НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Что же касается операций по участию в долевом строительстве, то после того как они получили легальную гражданско-правовую регламентацию в рамках соответствующего поименованного договора, в результате чего квалификация их как операций "инвестиционного характера" по ст. 39 НК РФ оказалась под вопросом, вывод о том, что они не создают базу для НДС при отсутствии прямой записи в ст. 149 НК РФ, является как минимум весьма спорным. Более того, версия о том, что операции по участию в долевом строительстве подлежат обложению НДС, косвенно подтверждается и нормами п. п. 1 и 3 ст. 155 НК РФ.