PravoinWeb

Сразу следует оговориться, что вышеперечисленные "заслуги" Закона о долевом строительстве являются по меньшей мере спорными, что обусловливается в первую очередь сугубо механистическим подходом, продемонстрированным названным Законом: по сути дела, текст Закона явил собой некритическое описание правового быта, сделанное без малейшей попытки сколько-нибудь глубокой юридической квалификации самого отношения.

Представляется, что последовательная реализация идей, заложенных законодателем в конструкции долевого строительства, может привести к отрицанию самой конструкции долевого строительства, подтверждения чему уже сейчас в большом количестве дает нам хозяйственная практика.

Однако рассмотрим последовательно все обозначенные стороны нашей проблемы, а именно: генезис института поквартирной собственности в отечественном законодательстве, включая основания возникновения права собственности на квартиру и генезис договора участия в долевом строительстве, в том числе с позиции взгляда на него как на последнюю точку развития инвестиционного законодательства.

§ 1. Квартира как объект права собственности

Нельзя не отметить, что признание квартиры самостоятельным объектом гражданских прав (признание за квартирой в многоквартирном доме свойства оборотоспособной вещи) в позитивном праве не относится к заслугам современного российского законодательства.

Как отмечает П.В. Крашенинников в своей монографии "Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения" (5-е изд., перераб. и доп.): "С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР" <1>) факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно перекочевала первоначально в Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" <2>, а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик <3>, и, наконец, с некоторым развитием (указанием лиц, участвовавших в выплате паевого взноса) была воспроизведена в ГК РФ. На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение" <4>.

<1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

<2> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<3> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

<4> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2005.

Указанное замечание П. В. Крашенинникова нельзя не признать справедливым. Действительно, до принятия Закона СССР "О собственности в СССР" ст. 20 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. <1> устанавливала, что "социалистической собственностью является: государственная (общенародная) собственность; колхозно-кооперативная собственность; собственность профсоюзных и иных общественных организаций. Государство охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения. Никто не вправе использовать социалистическую собственность в целях личной наживы и в других корыстных целях".

<1> СЗ СССР. 1990. Т. 2. С. 6; Ведомости ВС СССР. 1961. N 50. Ст. 525.

Отнесение колхозно-кооперативной собственности к разряду собственности социалистической, в противовес личной собственности граждан (см. ст. 25 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.), означало принципиальную невозможность перехода квартир, расположенных в многоквартирных домах жилищно-строительных кооперативов, в частную собственность граждан.

Вместе с тем нельзя отрицать, что советское законодательство о жилищно-строительных кооперативах (кооперативных товариществах граждан) до принятия указанного Закона СССР "О собственности в СССР" отличалось завидной последовательностью в вопросах регулирования вещных прав.

Так, Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" предусматривало, что могут создаваться три вида жилищных кооперативных товариществ граждан: а) жилищно-арендные кооперативные товарищества; б) рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества и в) общегражданские жилищностроительные кооперативные товарищества.