PravoinWeb

<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

В результате принятия названного Закона о приватизации в законодательстве появился второй, помимо выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, способ приобретения гражданами права частной собственности на квартиры в многоквартирных домах - приватизация жилья.

В отличие от выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, когда квартира, принадлежавшая до выплаты пая кооперативу, переходила в частную собственность гражданина за плату, при приватизации жилья квартира, до того принадлежавшая на праве собственности государству, передается гражданину бесплатно. Разумеется, юридические составы приобретения квартир в частную собственность граждан путем выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе и путем приватизации имеют и массу других отличий, однако для нашего исследования важно подчеркнуть следующее обстоятельство.

Названные основания перехода квартир в частную собственность граждан характеризуются тем, что применительно к гражданину речь в обоих случаях идет о производном способе приобретения права собственности на квартиру, принадлежавшую до этого другому собственнику - государству или жилищно-строительному кооперативу.

Причем не последним по значимости обстоятельством является то, что до момента, когда в отношении конкретной квартиры, в силу перехода права собственности на нее к гражданину по указанным основаниям, происходит как бы ее "выделение" в разряд самостоятельного объекта гражданского оборота, качествами объекта гражданских прав обладает не квартира, а многоквартирный жилой дом в целом.

Как будет видно далее, позднейшее российское законодательство вплотную подошло к тому, чтобы допустить возможность приобретения квартиры в частную собственность, в том числе и граждан, и вовсе в первоначальном порядке, что, разумеется, сопрягается с признанием за квартирой заведомо свойств объекта гражданского права, причем не только вне всякой связи с признанием таких качеств за жилым домом, а наоборот, ввиду отрицания даже возможности признания за многоквартирным домом каких-либо свойств объекта гражданского права.

В этой связи нельзя не отметить одну существенную проблему. С формальной точки зрения до возникновения права частной собственности гражданина на квартиру (будь то квартира в доме жилищно-строительного кооператива или квартира в доме, относящемся к государственному или общественному жилищному фонду) собственно квартиры как самостоятельного объекта гражданского оборота в ранее действовавшем законодательстве просто не существовало <1>. Квартира могла выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался многоквартирный жилой дом в целом.

<1> Абзац 5 ч. 2 ст. 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик предусматривал, что жилищный фонд включает, в частности, " .жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд)". Однако, исходя из сказанного выше, следует предположить, что данная норма в большей степени относилась к индивидуальным жилым домам, нежели к квартирам в многоквартирных домах, что подтверждается нормой ч. 1 ст. 44 тех же Основ, оперирующей уже понятием "часть жилого дома", а не понятием "квартира".

Последнее утверждение равным образом верно как для жилых домов государственного или общественного жилищного фонда, так и для домов жилищностроительных кооперативов.

Таким образом, можно констатировать, что возникновение права личной или частной собственности гражданина на квартиру было сопряжено с известной юридической трансформацией объекта правоотношения, в результате которой из единого до того объекта - многоквартирного жилого дома выделялась его некая условная часть - отдельная квартира.

Подобная же трансформация предусматривалась ныне отмененным и уже упоминавшимся выше Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Так, п. 1 ст. 49 указанного Закона предусматривал, что передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке. Таким образом, до заключения застройщиком договоров по отчуждению помещений в кондоминиуме весь кондоминиум (т.е. многоквартирный жилой дом) регистрировался на праве собственности за застройщиком, который и осуществлял в последующем отчуждение отдельных помещений в кондоминиуме приобретателям по договору.