PravoinWeb

Другим фактором, послужившим прочному закреплению отношений долевого участия в строительстве в нашем юридическом быте, стало то обстоятельство, что находившаяся также в стадии становления система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним восприняла, видимо из соображений процедурной экономии, практику, при которой право собственности на квартиры во вновь построенных жилых домах регистрировалось сразу на дольщиков. Отчасти такое положение дел было обусловлено и тем еще обстоятельством, что действие ст. 263 ГК РФ, которая могла бы составить препятствие для подобной практики, было парализовано примечанием к гл. 17 ГК РФ, относившим вступление данной главы в силу к моменту принятия Земельного кодекса.

Помимо названного имелись, видимо, и другие обстоятельства, в том числе чисто экономического свойства, а именно: дешевизна средств, получаемых застройщиками от граждан, по сравнению с весьма дорогим в те времена банковским кредитом; длительная неопределенность судебной практики в вопросе о применении к отношениям по договорам долевого участия законодательства о защите прав потребителей, что было весьма привлекательно для застройщиков, зачастую не выдерживавших принятых на себя обязательств по срокам и качеству строительства, и т.д. и т.п.

Любопытно отметить, что именно стремление законодателя разрешить вопрос о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве и явилось в идеологическом плане отправным моментом для разработки законопроекта, призванного урегулировать долевое строительство.

Конструирование и нормативное закрепление в позитивном праве всех элементов договора участия в долевом строительстве потребовалось просто для того, чтобы создать четкую основу для применения к этим отношениям законодательства о защите прав потребителей, которое, как это следует из преамбулы Федерального закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <1> (с последующими изменениями и дополнениями), " .регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав". Именно обнаружившееся в судебной практике разночтение в квалификации договоров так называемого долевого строительства то ли в качестве договоров продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, то ли в качестве так называемых инвестиционных договоров и вызвало разнообразную практику судов в вопросе о применении к отношениям, вытекающим из таких договоров, законодательства о защите прав потребителей.

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Другим идеологическим основанием разработки и принятия того же Закона стал лозунг (надо заметить, весьма запоздалый) о борьбе с так называемыми двойными продажами и недобросовестными застройщиками, инструментом реализации которого явилось введение процедуры обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве <1>.

<1> В порядке примечания нельзя не отметить, что вопрос о двойных продажах и без того был решен в гражданском праве, нормативное закрепление чего можно увидеть в ст. 398 ГК РФ. Что же до введения процедуры государственной регистрации договоров, то критика отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество, допускающей и государственную регистрацию сделок с недвижимостью, надо полагать, и так хорошо известна читателю. Остается добавить только то, что в случае с договором участия в долевом строительстве, когда предмет этого договора, в силу известной позиции ВАС РФ, либо не является недвижимой вещью, будучи предметом договора строительного подряда, либо и вовсе на момент заключения договора отсутствует, затруднительно обнаружить и саму сделку с недвижимым имуществом, из-за чего отечественная система регистрации все дальше отходит от системы поземельной регистрации, как она изначально задумывалась.

Таким образом, можно констатировать, что в случае с долевым участием в строительстве сама по себе гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом получила легальное закрепление в упомянутом Законе, причем не только без каких-либо существенных корректировок, но и без тщательного анализа и юридической квалификации спорного правоотношения, которое не без оснований может быть отнесено к разновидности купли-продажи.