PravoinWeb

Резюмируя краткое введение, повторим предпосылки появления конструкции долевого участия в строительстве: допущение в национальном законодательстве поквартирной собственности; позиция органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на квартиру может быть в первоначальном порядке приобретено гражданином - дольщиком строительства; фискальная политика, стимулировавшая на определенном этапе так называемые инвестиционные отношения при отсутствии не только легальной дефиниции таких отношений, но и сколько-нибудь обоснованной теории, объясняющей юридическую природу этих отношений.

Изучение соотношения юридического института права собственности и экономического института инвестирования является темой, достойной отдельного исследования. Мы же остановимся по большей части на исследовании сугубо правовой проблемы возникновения права собственности на вновь созданную недвижимую вещь, находящуюся в составе другой недвижимой вещи, которая, в свою очередь, расположена на земельном участке, не принадлежащем лицу, у которого такое право собственности возникает (на чужом земельном участке).

Финальной на сегодняшний день точкой процесса легализации долевого участия в строительстве в качестве самостоятельного (или квазисамостоятельного) института отечественного гражданского законодательства является, разумеется, акт новейшего отечественного законодательства - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ) (далее - Закон о долевом строительстве).

Указанный Закон завершил формирование так называемого инвестиционного законодательства в той его части, которая касается инвестирования в создание особого рода объектов - многоквартирных жилых домов. Также этот Закон закрепил особый вид гражданско-правового договора - договора участия в долевом строительстве <1>. Закон завершил формирование гражданско-правового института поквартирной собственности, и в особенности правового режима квартиры в многоквартирном доме как самостоятельного объекта гражданского оборота в той его части, которая касается оснований возникновения права собственности на квартиру. Наконец, этот Закон хотя бы и косвенно, но разрешил уже упомянутую фискальную проблему, поиск путей решения которой в свое время и вызвал к жизни экономические отношения долевого строительства и новые формы их правовой реализации в виде договора участия в долевом строительстве.

<1> Как уже было отмечено, существует весьма обоснованная точка зрения, согласно которой договор участия в долевом строительстве должен рассматриваться лишь в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости. Единственным препятствием для квалификации договора долевого участия в строительстве жилья как договора купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ) в действующем законодательстве является норма о подверженности договора продажи квартиры государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Развивающееся в настоящее время представление о неоправданности сохранения институтов государственной регистрации и прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое нельзя не поддержать, надо полагать, найдет свое логическое завершение в отмене необходимости государственной регистрации каких бы то ни было сделок с недвижимостью, с исключением соответствующих норм из действующего законодательства. Действительно, если предположить, что требования о государственной регистрации, содержащегося в п. 2 ст. 558 ГК РФ, не существует, то отпадают какие-либо формальные основания для того, чтобы не квалифицировать договор долевого участия в качестве договора купли-продажи будущей вещи. Земельный участок, на котором осуществляется строительство, отведен застройщику, он же имеет разрешение на строительство - по смыслу ст. 222 ГК РФ, названные обстоятельства составляют должное основание для приобретения именно застройщиком права собственности на вновь возведенный объект (квартиры в жилом многоквартирном доме). Дальнейший переход права собственности на квартиры от застройщика к дольщикам может осуществляться именно в порядке купли-продажи, к чему и следует приравнять в таком случае договор долевого участия. Эта модель может быть принята, даже невзирая на известное усложнение, вызываемое тем, что до государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру должно быть зарегистрировано такое же право застройщика, который как продавец не может не быть собственником вещи. Более того, по смыслу норм гл. VI ныне отмененного Федерального закона "О товариществах собственников жилья" предусматривалось приобретение права собственности на помещения в кондоминиуме (в том числе квартиры) именно в силу договора, в порядке преемства от застройщика. Застройщиком для этих целей признавалось любое лицо, имеющее необходимое разрешение на застройку, которое имеет право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникало с момента государственной регистрации кондоминиума. Приобретение же прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателями по договору предполагалось возможным лишь после государственной регистрации кондоминиума.