PravoinWeb

Правомочия собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом включают среди прочего право возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Иные владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Осуществление этих прав ограничено конституционной обязанностью владельца земельного участка не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Собственник или арендатор земельного участка приобретает право собственности на недвижимое имущество, возведенное им для себя на этом участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на готовый объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции, либо на объект незавершенного строительства.

§ 1. Общая характеристика самовольного строительства

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Здесь мы видим три самостоятельных признака самовольной постройки, наличие хотя бы одного из них является достаточным для признания постройки самовольной. Скажем, если у заявителя имеются права на земельный участок, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка должна считаться самовольной <1>.

<1> Вывод о том, что для признания постройки самовольной достаточно хотя бы одного из нарушений, установленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1702.

Другой пример. По заключению строительно-технической экспертизы строение кафе по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствовало градостроительным и строительным нормам и правилам, но было возведено на арендованном земельном участке, расположенном в полосе отвода железных дорог. Пользование таким участком не предусматривает возведение на нем строений капитального типа (ст. 90 Земельного кодекса РФ). Поскольку строение кафе было возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства, оно было признано самовольной постройкой, подлежащей сносу <1>.

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2003 г. N Ф08-3580/2003.

Необходимо обратить внимание, что даже создание объекта недвижимости собственником земельного участка, отведенного для строительства, может быть расценено как самовольное. Это объясняется разрешительным порядком осуществления застройки (оформление отвода земельного участка, получение необходимых разрешений). Разрешение на строительство всегда персонифицировано, в нем указывается, какая площадь земельного участка подлежит застройке, какое недвижимое имущество должно быть создано и что будущим титульным собственником создаваемой недвижимости является собственник земельного участка. Поэтому постройка может быть создана только для себя, так как создание такого объекта для другого потребует изменения титульного собственника, а также перевода на него землеотвода и всех необходимых разрешений.

Чтобы исключить самовольность создания новой недвижимой вещи, необходимо соблюсти несколько условий застройки: (1) приобрести земельный участок в собственность или получить разрешение на застройку от собственника земельного участка; (2) оформить целевой отвод земельного участка; (3) получить необходимые разрешения; (4) выполнить строительные работы, соответствующие строительным и градостроительным нормам и правилам; (5) сдать завершенный строительством объект в эксплуатацию; (6) зарегистрировать право на вновь созданное недвижимое имущество <1>.