PravoinWeb

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 397.

<2> Новицкий И.Б. Римское право. 5-е изд., стереотип. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание", 1994. С. 111.

<3> Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 249; Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М; Норма, 1996. С. 358.

Основываясь на этом римском "праве почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику, кодифицированные гражданские законы многих европейских стран закрепляют переход самовольно возведенной недвижимости к собственнику земельного участка. Результаты постройки, насаждения и других работ, произведенных на участке собственника и неразрывно связанных с ним, считаются соединенными с землей, т. е. принадлежащими земельному собственнику впредь до доказательства противного <1>.

<1> Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. 3-е изд. М.: Международные отношения, 1993. С. 222.

Например, во Франции собственник земельного участка вправе в случае создания третьим лицом сооружений на этом участке сохранить сооружения в своей собственности или обязать третье лицо снести их (ст. 555 Гражданского кодекса Франции).

В праве ФРГ (§ 946 Германского гражданского уложения) уточняется, что право собственности на земельный участок распространяется на вещь, которая является существенной составной частью этого земельного участка <1>.

<1> Германское право. Ч. 1: Гражданское уложение / Под ред. В.В. Залесского, В. Бергмана, Е.А. Суханова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 215.

В ст. ст. 386, 424 т. X Свода законов гражданских Российской империи закреплялось право полной собственности на землю. Иными словами, ее владелец имел право на все находящееся на ее поверхности. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "строение, составляя принадлежность земли, предполагается собственностью того, на чьей земле поставлено" <1>.

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 106.

В 1912 г. в Российской империи был принят Закон "О праве застройки". Поскольку согласно этому Закону у владельца строений не возникало право собственности на воздвигнутые им строения, земля и находящиеся на ней строения не признавались единым имущественным комплексом. Поэтому строения на чужой земле считались движимыми вещами. Например, отчуждение дома при сохранении права застройки происходило по стоимости составляющих его строительных материалов, которые представляют собой движимые вещи <1>.

<1> Емелькина И. Значение "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. 2004. N 8. С. 21.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. первоначально воспроизводил право застройки, близкое по своему содержанию к римскому суперфицию, так как оно определялось как владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных земельных участках на началах договоренности, срочности и возмездности. Правило о строении как о принадлежности земли было нарушено в 1927 г., когда жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения <1>. В этот период времени гражданское законодательство не упоминало термин "самовольная постройка" и, соответственно, иски о признании права собственности на самовольную постройку не допускались.

<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 398, 399.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. отрицал возможность признания за самовольным застройщиком какого-либо права. Такие постройки (жилые дома, дачи) подлежали сносу гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет либо могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местных советов народных депутатов. Причем субъектами отношений, связанных с самовольным строительством, были исключительно граждане, возводящие жилые дома или дачи. Сейчас же ст. 222 ГК РФ распространяется не только на граждан, но и на любых других субъектов гражданских правоотношений.