PravoinWeb

Поскольку право собственности на самовольную постройку у застройщика не возникает, он не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов в отношении данной постройки. В частности, застройщик не может заявить иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Ведь истец по виндикационному иску обязан доказать, что именно он является собственником истребуемого имущества, а у ответчика, фактически владеющего спорным имуществом, отсутствуют законные основания владения <1>.

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 января 2006 г. N А56-49841/04.

Вместе с тем на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Судебное решение является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), и только на основании решения суда постройка получает статус полноценного объекта гражданских прав <1>. Однако судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

<1> Самовольная постройка - один из немногих объектов гражданских прав, который вводится в оборот на основании судебного решения. С недавних пор установлено исключение из этого правила, известное под названием "дачная амнистия", о которой будет сказано далее.

Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Хотя по своей правовой сути самовольная постройка -это гражданское правонарушение, и закон должен предусматривать адекватные ему гражданско-правовые последствия <1>. Они сводятся к тому, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

<1> Существует мнение о необходимости отмены данного способа приобретения права собственности на созданную вопреки правилам недвижимую вещь. См.: Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. N 3. С. 18 - 22.

Основный смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при строительстве недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на такой объект может быть приобретено только в силу решения суда, оно не может возникнуть, скажем, по такому основанию, как приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность - это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения. Применение к отношениям по самовольным постройкам норм о приобретательной давности освобождало бы застройщика от обязанности соблюдения требований нормативных актов, строительных норм и правил <1>.

<1> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г. // Бюллетень ВС РФ. 2003. N 12.

Объективная оценка самовольного строительства не может быть положительной, в связи с этим во многих регионах местными органами власти принимаются меры по освобождению земельных участков от самовольно установленных гаражных комплексов, торговых павильонов и пр. Ответственными за исполнение такой работы, как правило, являются местные управления архитектуры и градостроительства. Они занимаются обнаружением самовольных построек и выдачей их владельцам соответствующих предписаний о сносе. Если в отведенный срок земельный участок не будет освобожден, на владельца самовольно установленного объекта составляется протокол об административном правонарушении и передается мировым судьям. Если же хозяин не установлен или постройка заброшена, муниципалитет вправе взять ее в свою собственность как бесхозяйную вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ).