PravoinWeb

<1> Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. 2005. N 3. С. 75.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Застройщик самовольной постройки остается лишь собственником стройматериалов <1>. По этой причине самовольная постройка не является объектом гражданских прав и, соответственно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т.д.). Сделка с объектом самовольного строительства является ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а "совокупность строительных материалов", использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке <2>.

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М.: Юрид. фирма "Контракт"; Инфра-М, 2002. С. 528 (автор комментария - М.Г. Масевич).

<2> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2002 г. N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2.

Виновные в самовольном строительстве несут также административную ответственность <1>, обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

<1> Статья 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".

§ 2. Процессуальные особенности признания права собственности на самовольную постройку

Какие лица вправе предъявлять иск о сносе самовольной постройки? По большому счету, подобный иск может предъявляться любым лицом, которое считает, что сохранение самовольной постройки нарушает его права.

Зачастую подобные требования предъявляются местными управлениями архитектуры, в полномочия которых входит поиск и устранение самовольных построек на территории муниципального образования. Представляется, что правом потребовать сноса самовольной постройки в судебном порядке наделены в первую очередь органы местного самоуправления - администрации муниципальных образований. Такой вывод основан на системном толковании действующего законодательства, предусматривающего, что в компетенцию местных органов власти входят вопросы регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью; выдача разрешений на строительство; предоставление земельных участков для строительства и реконструкции <1>.

<1> Статья 125 ГК РФ; ст. 53 АПК РФ; ст. ст. 6, 29 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации; ст. 8 Градостроительного кодекса РФ; ст. ст. 11, 28, 29, 30, 32 Земельного кодекса РФ.

Помимо органов местной власти, такие исковые требования могут предъявляться органами, наделенными полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил. Если самовольная постройка сооружена физическим лицом, требование о ее сносе может заявить прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ; в аналогичном арбитражном процессе участие прокурора не предусмотрено действующим законодательством (ст. 52 АПК РФ).

Конечно, лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе. Интересно отметить, что в судебно-арбитражной практике встречаются споры, когда самовольному застройщику чинят препятствия в добровольном разборе самовольной постройки <1>.

<1> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 апреля 2006 г. N Ф03-А04/06-1/117.