PravoinWeb

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 сентября 2006 г. N Ф08-4424/2006.

К искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности применяться не должны. Срок исковой давности - это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права собственности не ограничено каким-либо сроком <1>. Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей <2>.

<1> Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.

<2> Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 49.

Характерно, что иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявляются даже в тех случаях, когда права застройщика иными лицами не оспариваются. Другими словами, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, однако без получения необходимых разрешений, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку для того, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.

Конечно, суд не должен заменять собой органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласованию застройки <1>. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять лишь тогда, когда истец по независящей от него причине не мог получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель <2>. Например, когда застройщику неправомерно было отказано в оформлении прав на строение.

<1> Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. N 11. С. 135.

<2> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 октября 2006 г. N Ф04-6949/2006(27644-А46-22).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, за исключением разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Таким образом, решение суда служит основанием возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство является одним из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Хотя отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил <1>.

<1> Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.

§ 3. История законодательного регулирования самовольной застройки

Вопрос признания права собственности на самовольно возведенные строения стал настолько актуальным лишь в последние годы. Как отмечает К.И. Скловский, принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед постройкой <1>. Этот принцип был сформулирован еще в римском праве и получил выражение в институте суперфиция. Суперфиций представлял собой вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу superficies solo cedit, т.е. строение следует за землей, связано с землей <2>. Возведение строения на земельном участке квалифицировалось также как способ приращения имущества (inaedificatio) именно у собственника земли, а не у застройщика <3>.