PravoinWeb

<1> Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 19.

Аналоги системы государственной регистрации прав существовали и в России до 1917 г. Анализ ранее существовавшей системы регистрации прав позволяет выявить много общих черт, присущих ранее существовавшей и сегодняшней системам государственной регистрации. Момент перехода права собственности на недвижимые вещи соответствовал моменту утверждения нотариально удостоверенного договора старшими нотариусами. Таким моментом было внесение записи о переходе права собственности в реестр крепостных дел, а сам акт именовался крепостным актом. Реестр велся по территориальному признаку. Помимо записей о праве собственности, вносились записи и о других фактах, имеющих значение для перехода права собственности, таких как залог, сервитут, запрет на отчуждение имущества и т. п. Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество были доступны заинтересованным лицам. Учитывая, что законодательство дореволюционной России имело ярко выраженные территориальные особенности, порядок и формы ведения крепостных книг на территориях центральной России, Прибалтики или Польши были несколько различны, но основные признаки были общие. Можно сделать вывод о том, что в своей основе формируемая сегодня в России система государственной регистрации прав вольно или невольно опирается на теоретические основы системы регистрации, существовавшей в России до 1917 г. <1>.

<1> Нормативно-правовые требования к государственной регистрации отражены в ст. ст. 161 - 219 Руководства к совершению актов, договоров и обязательств, на основании нового положения о нотариальной части и правил, опубликованных Указом Правительствующего Сената от 3 ноября 1867 г. СПб., 1868.

Вопрос о значении крепостного акта, правовом положении сторон сделки с недвижимым имуществом до момента внесения записи в реестр крепостных дел всегда был предметом определенной дискуссии, в том числе в среде самих нотариусов <1>. Самому же порядку внесения записей в реестр крепостных дел были присущи определенные недостатки, что отмечалось практически всеми современными исследованиями <2>.

<1> Например: Барковский Н.И. О юридическом значении нотариальных актов на продажу недвижимого имущества до утверждения их старшим нотариусом // Журнал гражданского и уголовного права. СПб., 1886. Янв.

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М., 1912. С. 247; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 203.

Однако эти недостатки не следует преувеличивать. Точно так же вполне обоснованной критике подвергалось само гражданское законодательство Российской империи, которое нуждалось в совершенствовании и которое было материальной основой сложившейся системы государственной регистрации прав на недвижимость. Это обусловлено развитием гражданского законодательства о недвижимости в России, изменением места и роли государственной регистрации прав, усилением ее значения для оборота недвижимости и соответственно необходимостью изменения правового положения лиц, участвующих в совершении сделок с недвижимостью, и уполномоченных государством органов. Тем не менее подробная регламентация правил ведения реестра крепостных дел свидетельствует о развитости системы и востребованности института государственной регистрации прав на недвижимость в России.

Институт государственной регистрации прав в Российской империи в течение длительного времени существовал параллельно с институтом ввода во владение, которое осуществлялось в судебном порядке. Это порождало определенные противоречия между двумя системами, которое отмечалось многими современными авторами <1>. Не вызывает сомнения, что возникающие противоречия были обусловлены не только борьбой старого с новым, развитием новой системы государственной регистрации прав и необходимостью сокращения пределов применения ранее существовавших институтов, но и попыткой возложить на систему государственной регистрации осуществление не свойственных ей функций.