PravoinWeb

- проверка соответствия договора требованиям законодательства осуществлялась при нотариальном удостоверении договора. При отсутствии нотариального удостоверения проверка соответствия договора требованиям законодательства фактически не проводилась.

С принятием в 1991 г. нормативных актов, допускающих возникновение права собственности на большое количество различных видов недвижимости, в нашем сегодняшнем понимании, в частности, Законов о приватизации жилищного фонда и о приватизации государственных и муниципальных предприятий, Закона о предоставлении в собственность граждан земельных участков для индивидуального строительства, дачного строительства, садоводства и огородничества, в последующем иных актов возникла настоятельная необходимость в формировании всеобъемлющей системы государственной регистрации прав на недвижимость. Указание в отдельных актах требований о регистрации договора, с которой связывался момент возникновения права собственности, в целом проблемы не решало <1>.

<1> Статья 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Президентом РФ принимались попытки устранить этот пробел и возложить эту обязанность на ранее созданные для регулирования земельного рынка органы, однако при отсутствии системного подхода успеха эти попытки не имели <1>.

<1> В частности, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" были введены свидетельства о праве собственности и установлена необходимость ведения поземельных книг, содержащих сведения о правах на земельные участки. Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" была установлена обязательность регистрации документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Обязанность по ведению государственного земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Учитывая изложенное выше, а именно отсутствие единообразия и обязательности регистрации, отсутствие системы правового контроля за содержанием правоустанавливающих документов, ведомственную разобщенность, ни один из вышеназванных органов и организаций основой для создания системы государственной регистрации прав не мог стать и не стал <1>.

<1> Здесь необходимо отметить два обстоятельства.

Первое. В принципе, учитывая традиции российского законодательства, можно было возложить обязанность по государственной регистрации прав на нотариат. Нотариат является юрисдикционным органом, выполняющим публичную функцию. Нотариат построен по территориальной системе. За каждым округом закреплены один или несколько нотариусов. В пределах субъектов нотариусы объединены в нотариальные палаты, на которые тоже возложены определенные публичные функции. В основном нотариусы - специалисты с высшим юридическим образованием, специализирующиеся в области гражданского права. Однако это решение не было принято по ряду объективных, и в основном субъективных, причин. В числе их можно отметить следующие:

- нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не носило всеобъемлющего характера. На момент принятия решения о создании системы государственной регистрации большая часть сделок с недвижимостью не требовала и не проходила нотариального удостоверения;

- к моменту принятия решения нотариат в основном был частным. Передача столь важной государственной функции, как государственная регистрация прав, не соответствовала российской ментальности;

- частные нотариусы имели большие легальные доходы. Это формировало к нотариату как системе негативное отношение как в обществе, так и во властных структурах;