PravoinWeb

<1> Следует отметить, что действующее законодательство допускает отступление от режима, закрепленного в ГК: так, например, решение о передаче в пользование общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, может быть принято большинством голосов (см. ст. ст. 44, 46, 145, 146 Жилищного кодекса РФ).

Преимущественное право покупки

Особенностью режима общей долевой собственности является то, что каждому из сособственников, лишенному исключительного права владения и пользования своей долей, поскольку она не имеет определенного реального (физического) воплощения (в литературе ее называют "идеальной"), все же предоставлено исключительное право ею распоряжаться. Однако такое право определенным образом ограничено. В ст. 250 ГК установлено, что при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Этой же статьей предусмотрены порядок и условия осуществления названного права, а также последствия его нарушения. Одновременно выделен и случай, когда требование о соблюдении правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли не действует. Речь идет о продаже доли с публичных торгов.

В литературе достаточно широко распространена основанная на буквальном толковании закона точка зрения, высказанная Ю.К. Толстым: "Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в т.ч. долю) тому, кто предложит наивысшую цену по сравнению со стартовой" <1>. Таким образом, соответствующее правило рассматривается как исключение из общей нормы о преимущественном праве покупки.

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. С. 650.

Со своей стороны полагаю, что смыслу закона соответствует позиция, согласно которой нераспространение преимущественного права покупки на случай продажи доли с публичных торгов не составляет исключение из правил ст. 250 ГК и не ущемляет интересов сособственников.

Как известно, согласно ч. 2 п. 1 ст. 250 ГК продажа доли с публичных торгов может состояться лишь при условии согласия на это всех участников общей собственности, а при отсутствии такого согласия - после того, как предварительно будут соблюдены требования о преимущественном праве покупки. Речь идет о том, что должник по требованию кредитора должен предложить приобрести его долю остальным участникам общей собственности, и лишь в случае их отказа может последовать по суду обращение взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов (ст. 255 ГК).

Таким образом, правило о неприменении преимущественного права покупки при проведении публичных торгов следует толковать лишь в том смысле, что, если участник общей долевой собственности, не воспользовавшийся предварительно таким правом, впоследствии примет участие в торгах, воспользоваться им он уже не сможет. Вместе с тем, если публичные торги были проведены без соблюдения требований ст. 255 ГК, т.е. преимущественное право покупки участников общей собственности было нарушено, заинтересованные лица вправе поставить вопрос о признании торгов недействительными.

В связи с тем что договор купли-продажи доли в праве общей собственности может быть заключен также и по результатам торгов, организатором которых выступает сам участник общей долевой собственности (ст. 447 ГК), в литературе обсуждается вопрос о действии преимущественного права покупки и в этом случае. Так, К.И. Скловский полагает, что " .не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, т.е. по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, т.е. состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными. В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе (п. 2 ст. 1 ГК)".