PravoinWeb

Стоит отметить, что недвижимость представляет собой юридическую, а не естественно-физическую характеристику вещи, т.е. особый правовой режим, заключающийся в необходимости государственной (публичной) регистрации прав на соответствующий объект, что совершенно не нужно для движимости. Это положение подтверждается не только технической возможностью передвижения (пространственного перемещения) любых объектов, в том числе различных строений и сооружений и даже поверхностного слоя земли <1>. В прежнем отечественном правопорядке соответствующие вещи, утратив режим недвижимых (примечание к ст. 21 ГК 1922 г.), не только физически сохранялись, но и по-прежнему фактически являлись объектами определенных сделок. Современное российское гражданское законодательство, расширив классическое понятие недвижимости (за счет недвижимости по закону), тем самым явно превратило его в сугубо юридическое <2>.

<1> В отечественной литературе XIX в. было широко распространено мнение о том, что критерием деления вещей на движимые и недвижимые является их физическая "способность к перемещению" (см., например: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. С. 117 - 118. (Серия "Классика российской цивилистики".)). Однако уже в начале XX в. успехи современной техники сделали данный критерий ненадежным, в связи с чем он был заменен современным правом (под которым тогда понималось недавно кодифицированное германское и швейцарское гражданское право) понятием недвижимости "как земли и всего того, что является ее составной частью" (Синайский В.И. Указ. соч. С. 127).

<2> Предлагаемый компромисс в виде указания на необходимость как физической, так и юридической связи недвижимой вещи с землей (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости. С. 5) в значительной мере нивелируется последующим использованием для квалификации конкретных объектов именно юридического, а не физического признака (См.: Там же. С. 14, 30, 32).

Можно также указать, что классические европейские правопорядки традиционно закрепляют "недвижимости в силу назначения", под которыми понимаются вещи, помещенные собственником на земельный участок для его обслуживания и эксплуатации либо "навсегда присоединенные к нему собственником", т.е. составляющие элементы его хозяйства, а также сельскохозяйственные животные и земледельческие орудия; семена (в соответствии с абз. 1 § 94 BGB - семена с момента посева и растения с момента посадки); голуби в голубятнях и кролики в садках, а также ульи; урожай на корню; плоды, не снятые с дерева; рыба в водоемах; солома и удобрения и т.д. (ст. 524 ГК Франции). Это кардинально расходится с господствующими в современной отечественной цивилистике представлениями о недвижимости, но не свидетельствует в пользу непоколебимой правильности этих последних.

Более того, по классическим пандектным представлениям, наиболее четко отраженным в германском гражданском праве, единственным видом недвижимости являются земельные участки. Ведь именно в связи с необходимостью их широкого хозяйственного использования, как показано выше, и возникла сама категория вещных прав. Поэтому BGB противопоставляет именно земельные участки (Grundstucke) и движимые вещи (bewegliche Sachen), а понятие недвижимости (Immobilien) является сугубо доктринальным. При этом земельный участок понимается не как часть природы, некая часть земли в натуре, а как юридическая категория - часть земной поверхности, обозначенная в земельной книге как земельный участок, в силу чего, например, участок земли, единый в хозяйственном, бытовом смысле, юридически может состоять из нескольких земельных участков, и наоборот, в земельной книге в качестве одного земельного участка может быть зарегистрировано несколько различных участков земли <1>.

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. S. 12.

Находящиеся на земельном участке строения, а также права, связанные с правом собственности на земельный участок (т.е. ограниченные вещные права - сервитуты, узуфрукт, вещные обременения - Reallasten, ипотека) <1>, включаются в его состав в качестве его составных частей (абз. 1 § 94 и § 96 BGB), т.е. не признаются самостоятельными вещами. Поэтому соблюдение классического принципа superficies solo cedit здесь осуществляется, по сути, автоматически и не порождает каких-либо серьезных проблем.