PravoinWeb

<1> Включение некоторых вещных прав в состав недвижимости имеет место и в гражданском праве ряда других европейских стран (см., например, ст. 526 ГК Франции и ст. 813 ГК Италии). Это, однако, не ведет к признанию таких прав "вещами" или к смешению вещей и прав (как иногда указывается в современной отечественной литературе), а имеет следствием установление специальных гражданско-правовых режимов, объясняющихся конкретными историческими и экономическими причинами.

Иное дело, что действующее российское законодательство по разным причинам отошло от классического, узкого понимания недвижимости как только земельных участков, а в ряде современных работ термину "недвижимость" нередко придается буквальный, физический смысл <1>. Но даже и у нас земельные участки наряду со строениями рассматриваются как главный вид недвижимости - недвижимость по природе, противостоящий недвижимости в силу закона <2>.

<1> См., например: Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сб. ст. / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 399 - 400; Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.

<2> См. особенно: Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. С. 275 - 276.

Необходимо подчеркнуть, что объектом вещных прав (включая право собственности) не могут стать составные части вещи. В действующем российском законодательстве эти объекты, не являющиеся самостоятельными вещами, весьма неудачно отождествлены с принадлежностями вещи. Речь идет об "общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме", объявленном объектом вещного права общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, ЖК)). Обычно это имущество рассматривается в качестве "принадлежности главной вещи", всегда следующей ее судьбе <1>.

<1> См., например: Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). 3-е изд. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2005. С. 743; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 92.

Однако принадлежность является самостоятельной вещью, хотя и предназначенной для обслуживания другой (главной) вещи (ст. 135 ГК), следовательно, она является самостоятельным объектом права (в том числе предметом сделок), а ее отсутствие не влечет признания главной вещи незаконченной или не способной выполнять свое хозяйственное назначение. Очевидно, что лестничные площадки и лестницы, лифты, инженерные коммуникации, оборудование и т.д., с одной стороны, немыслимы в качестве самостоятельных вещей (и потому даже по действующему закону не способны быть отдельным объектом каких-либо сделок), а с другой стороны, ни жилой дом в целом, ни отдельные жилые помещения невозможно нормально использовать при их отсутствии. Перечисленные объекты являются типичными составными частями вещи (дома), не имеющими "самостоятельного юридического существования" и потому всегда (а не только при отсутствии специального соглашения, как это установлено для принадлежностей) разделяющими юридическую судьбу вещи, в состав которой они входят <1>.

<1> Подробнее об этом делении вещей см.: Хвостов В.М. Система римского права. С. 127 - 129; Синайский В.И. Указ. соч. С. 128 - 129.

Изложенное не позволяет согласиться и с мнением о том, что общее имущество жилого дома и отдельные помещения в нем являются единой сложной вещью <1>, ибо последняя согласно ст. 134 ГК состоит хотя и из разнородных, но самостоятельных вещей, к которым, во всяком случае, не могут быть отнесены лестничные площадки и лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры и тому подобные объекты. В действительности многоквартирный дом является единой, юридически неделимой вещью (ст. 133 ГК).

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. С. 583 (автор коммент. -А.П. Сергеев).