PravoinWeb

§ 2. Основания приобретения права собственности на квартиру как объект долевого строительства

Как и было отмечено, завершением процесса законодательного оформления квартир в многоквартирных домах в качестве самостоятельных оборотоспособных объектов (признания за квартирой свойства вещи) стал уже упомянутый Закон о долевом строительстве. Существенным достижением этого Закона явилось то, что он, по сути дела, окончательно отказался от признания жилого многоквартирного дома в целом оборотоспособной вещью, перенеся всю тяжесть свойств объекта гражданских прав на квартиру.

Согласно определению, содержащемуся в абз. 3 ст. 2 указанного Закона, " .объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства".

Как следует из систематического толкования нормы ст. 16 Закона о долевом строительстве во взаимосвязи с нормами ст. 25 и абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (в ред. Федеральных законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. N 39-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ (ред. 29 декабря 2004 г.), от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ) (далее - Закон о регистрации), первым собственником объекта долевого строительства (т.е. квартиры в жилом многоквартирном доме), право собственности которого регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является именно участник долевого строительства, а не застройщик. Само собой разумеется, что объектом права собственности по смыслу закона является именно квартира, а не жилой многоквартирный дом, для которого законодателем предусмотрен режим общего имущества домовладельцев и который, следовательно, рассматривается лишь как некая техническая конструкция, которая хоть и является вещью, но полностью лишена самостоятельной (отличной от права собственности на квартиру) оборотоспособности.

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Таким образом, Закон о долевом строительстве, в отличие от указанных выше актов законодательства о жилищно-строительных кооперативах и приватизации жилья, вообще не увязывает основания приобретения гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру с какими-либо правами на жилой многоквартирный дом, в котором такая квартира расположена, ни этого же самого гражданина, ни какого-либо иного лица <1>.

<1> Упоминавшаяся выше позиция, в соответствии с которой предлагается рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости, именно в этом пункте наталкивается на серьезное системное противоречие, заключающееся в том, что застройщик как сторона по договору участия в долевом строительстве, положение которого сравнивается с положением продавца в договоре купли-продажи недвижимости, в рамках действующего Закона о долевом строительстве никогда не приобретает право собственности ни на предмет продажи (квартиру), ни на жилой многоквартирный дом в целом, частью которого, с известным допущением, можно считать квартиру. Данное обстоятельство, разумеется, не укладывается в общее правило о невозможности передать прав более, чем имеешь (nemo plus juris ad alienum transfere potest, quod ipse habet). С другой стороны, застройщик признается тем же Законом в качестве залогодателя и собственника не завершенного строительством многоквартирного жилого дома, когда речь идет об обеспечении исполнения его обязательств перед участниками строительства путем признания в силу Закона находящимся в залоге объекта незавершенного строительства -строящегося многоквартирного жилого дома. Вопрос о том, следует ли признать допустимым предположение о том, что право собственности застройщика на построенный многоквартирный жилой дом Законом о долевом строительстве подразумевается (например, исходя из декларируемого Законом права собственности застройщика на не завершенный строительством тот же жилой дом), или же соответствующие законоположения и вовсе надлежит отнести к разряду недоразумений, остается для нас открытым.