PravoinWeb

<1> Постановление ФАС Московского округа от 15 июля 2003 г. N КГ-А40/4456-03.

<2> Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. М.: Городец, 2000. С. 154, 155.

На мой взгляд, такой подход заслуживает критической оценки. Внесение записи в Реестр не отменяет нарушений, допущенных при строительстве здания, сооружения или иного объекта недвижимости. По этой причине государственная регистрация не должна легитимировать самовольную постройку.

Основания для признания сооружения самовольной постройкой, установленные судом в ходе судебного разбирательства, могут быть не известны регистрирующему органу при регистрации права, кроме того, суд может прийти к выводу о том, что регистрация произведена неправомерно <1>. Здесь следует согласиться с С. Моргуновым в том, что неправомерно произведенная государственная регистрация права собственности на объект самовольного строительства не может служить доказательством возникновения права собственности на этот объект <2>.

<1> Постановления ФАС Уральского округа от 11 декабря 2003 г. N Ф09-1737/03-ГК, от 4 февраля 2004 г. N Ф09-117/04-ГК.

<2> Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. N 4. С. 123.

Необходимо обратить внимание на ситуацию, когда неправомерно зарегистрированная учреждением юстиции постройка продана третьему лицу и его права также зарегистрированы. Иными словами, предыдущая запись о государственной регистрации в ЕГРП уже погашена и у постройки имеется новый владелец.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. В основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Естественно, отчуждать имущество по сделке вправе только сам собственник либо уполномоченное им лицо. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. Как верно указывает О.Ю. Скворцов, сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника <1>.

<1> Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М.: Бизнес-школа "Интел-Синтез", 1997. С. 33, 34.

4.4. Оценка действий застройщика по возведению объекта самовольного строительства

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, что она возведена истцом самостоятельно либо третьим лицом по поручению истца, для него и за его счет. Подтверждением этого могут быть акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочные задания, проектная документация на строительство объекта, лицензия на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, выданная истцу, осуществившему постройку, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об их оплате и пр.

Доказательством возведения самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет являются договоры строительного подряда, акты приемки выполненных работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектная документация на строительство объекта и др.