PravoinWeb

Ранее право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как собственнику земельного участка, на котором возведена постройка, так и фактическому застройщику. Теперь за застройщиком сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и при документальном обосновании понесенных затрат.

Нужно обратить внимание, что лицо, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, должно обладать вещным (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование), а не обязательственным правом в отношении соответствующего земельного участка. Новая формулировка ст. 222 ГК РФ, на мой взгляд, объясняется стремлением законодателя устранить зависимость права собственности на возводимую на арендованном участке постройку от судьбы договора аренды. Если право аренды земельного участка прекратится до момента государственной регистрации права собственности арендатора на вновь возведенное строение, то последнее будет квалифицировано именно как самовольная постройка, возведенная на чужом земельном участке.

Итак, право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, что сближает наше законодательство с общепризнанными и исторически сложившимися стандартами.

В настоящее время складывается противоречивая практика по вопросу действия изменений в ст. 222 ГК РФ во времени. С одной стороны, признание права собственности на самовольную постройку в зависимости от возможности предоставления застройщику прав на земельный участок невозможно, если соответствующее дело рассматривается судом после 1 сентября 2006 г. С другой стороны, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие (п. 1 ст. 4 ГК РФ). Более верным представляется подход, согласно которому имеет значение не дата иска или рассмотрения спора, а момент возникновения спорных отношений <1>. Поэтому, если основания для признания спорной постройки самовольной возникли до 1 сентября 2006 г., судебный иск о признании права собственности либо о сносе самовольной постройки может рассматриваться исходя из норм абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ.

<1> Щербаков Н. Консультация // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 136, 137. § 4. Проблемы квалификации постройки в качестве самовольной

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебно-арбитражной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, нет единообразия в правоприменительной практике.

4.1. Постройка как объект недвижимого имущества

Для квалификации самовольной постройки прежде всего необходимо установить, что объект, служащий предметом спора, является недвижимым имуществом. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен традиционный для отечественного права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности (или неспособности) к перемещению (критерий прочности связи с землей). Допустим, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная <1>.

1> Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1852-06.

В нашем законодательстве понятие "постройка" не включено в базовое понятие недвижимости (ст. 130 ГК РФ), поэтому его можно расценивать как родовое обозначение тех объектов недвижимости, которые искусственно созданы на земельном участке и представляют собой результат строительной деятельности.

Но помимо этого основного критерия существуют дополнительные признаки недвижимости. По смыслу ст. 222 ГК РФ она распространяется только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, т. е. представляют итог строительства. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты или они не относятся к числу самовольно созданных строений?