PravoinWeb

<1> Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С.81 - 83.

<2> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48, 49.

В.В. Чубаров также предлагает признать нежилые помещения самостоятельным объектом недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения <1>. Высказываются и другие похожие мнения в пользу признания нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости по признакам их единого хозяйственного назначения и самостоятельной оборотоспособности <2>.

<1> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

<2> Хурцилава А. Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания означает создание нового объекта недвижимости, поэтому к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

Следует оговориться, что применение норм о самовольной постройке к самовольно реконструированным объектам возможно лишь в отношении нежилой недвижимости. Аналогичные действия, выполненные в жилой недвижимости, квалифицируются нашим законодательством как самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения (ст. 29 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения существенно отличаются от тех, что установлены ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник или наниматель жилого помещения обязан в разумный срок привести жилье в первоначальное состояние. В противном случае договор социального найма с нанимателем может быть расторгнут, а у собственника жилье может быть принудительно изъято и продано с публичных торгов <1>.

<1> Следует отметить, что норма о продаже самовольно перестроенного жилого помещения с публичных торгов не соответствует ст. 235 ГК РФ.

4.3. Последствия государственной регистрации права собственности на самовольную постройку

Права на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) только при наличии судебного решения. Однако иногда учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройки и без судебного решения по правилам регистрации прав на новое строение.

Несмотря на проведение учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, из них не всегда очевидны основания порочности регистрируемого права. Государственная регистрация недвижимости, при создании которой нарушены требования законодательства, может быть произведена также по обычному недосмотру сотрудников учреждения юстиции.

Итак, если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, можно ли признать такое имущество самовольной постройкой?

В современной судебно-арбитражной практике единого подхода к решению этого вопроса не выработано. В ряде случаев суды приходят к выводу, что при наличии записи о праве на самовольную постройку в ЕГРП исключается возможность удовлетворения иска о ее сносе, поскольку с момента регистрации постройка приобретает собственника и становится законно возведенной <1>. Действительно, нашим законодательством установлен принцип достоверности данных ЕГРП. Как отмечает В.В. Чубаров, пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана недействительной, право существует в том виде, в каком оно зарегистрировано <2>. Государственная регистрация права является необходимым и достаточным доказательством его существования, обязательным для всех, в том числе и государственных органов, до тех пор, пока соответствующее свидетельство о праве не отменено. В силу этого же принципа, если право официально зарегистрировано, но произошла ошибка, оно может быть признано недействительным. Поэтому суд в подобных случаях не может не считаться с фактом государственной регистрации.