PravoinWeb

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 июля 2002 г. N А26-731/02-01-05/39; Постановление ФАС Московского округа от 10 января 2001 г. N КГ-А40/6185-00.

Другая позиция состоит в том, что самовольно реконструированные объекты должны приравниваться к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции, хотя этот вывод и не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ <1>. Тем не менее именно такая оценка самовольной реконструкции, на мой взгляд, соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.

<1> Для сравнения отметим, что в ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. часть жилого дома (или дачи) считалась результатом самовольного строительства.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ). Более того, изменения архитектурного облика также требуют разрешения на строительство <1>.

<1> Пункт 2 ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, осуществление какой-либо пристройки (или надстройки в виде мансарды, дополнительного этажа и т. п.) к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения.

Если работы по обустройству здания затрагивают его конструктивные характеристики и влияют на надежность и безопасность, они признаются реконструкцией здания и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой <1>.

<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2006 г. N Ф04-3743/2006(26764-А75-39).

В случае когда реконструкция недвижимости (к примеру, возведение в здании дополнительных этажей) проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не была согласована с заинтересованными лицами, она должна признаваться самовольной постройкой, поскольку именно применение ст. 222 ГК РФ в данном случае позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях <1>.

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.

На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку. По мнению С.А. Степанова, здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями <1>. Авторы Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают считать помещениями конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова <2>.