PravoinWeb

Однако вопрос о праве собственности при возникновении нового объекта недвижимости полезно рассмотреть в более общей постановке, поскольку возникновение объектов недвижимости связано не только со строительством, но и с разделом (объединением) земельных участков, формированием как объектов права жилых и нежилых помещений, разделением сложных недвижимых вещей.

В соответствии с существующей сегодня доктриной недвижимое имущество, прочно связанное с землей, можно разделить на три группы: собственно земельные участки и участки недр, расположенные на них здания и сооружения и жилые и нежилые помещения в зданиях <1>.

<1> Например: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 10 - 12. О необходимости регулирования оборота жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости также: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 240 - 250.

Новые объекты недвижимости могут возникать не только в процессе строительства, а также посредством принятия решений, направленных на разделение (объединение) существующих объектов и формирование новых. В частности, момент возникновения права на квартиру в доме в общем случае может быть не тождественен моменту возникновения права на здание в целом, поскольку сама квартира как объект права возникнет после раздела здания на квартиры и прекращения права собственности на здание в целом.

При осуществлении раздела земельного участка, сложной недвижимой вещи, помещения возникают новые недвижимые вещи. Учитывая отсутствие специальной нормы, право собственности на образуемые в результате разделения объекты недвижимости должно возникать с момента государственной регистрации права в силу требований п. 2 ст. 8 ГК РФ. В этот же момент осуществляется и прекращение права собственности на изменяемый объект недвижимости. Это прямое следствие презумпции непрерывности права, невозможности существования вещи без права и права без вещи. Существует прямая причинно-следственная связь между прекращением права на разделяемый объект и возникновением права на разделенный. В данном случае имеет место своеобразное "правопреемство", когда права в полном объеме переходят при изменении объекта права.

Однако государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке. Заявительный порядок основан на другом важнейшем принципе гражданского законодательства - принципе свободы в приобретении своих прав. Таким образом, собственник разделяемого объекта недвижимости вправе обратиться за регистрацией прав как в отношении всех образуемых объектов, так и в отношении только одного из них. И ему не может быть отказано. Такое основание для отказа в государственной регистрации права собственности в соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует. Таким образом, с момента регистрации права на первый из разделенных объектов необходимо допустить возникновение права собственности и самих объектов в отношении всех остальных, поскольку право на разделяемый объект прекращено. Однако в правоприменительной практике встречаются как случаи регистрации права в отношении одного объекта при его разделе, так и гораздо чаще случаи отказа в регистрации. Одной из причин такой практики является то, что на момент принятия решения о регистрации права собственности в отношении первого из разделенных объектов описание всех остальных отсутствует, т. е. на них не только не регистрируется право собственности, но и сами объекты не идентифицированы, выделить их из числа иных вещей и сформировать соответствующие разделы Реестра прав не представляется возможным <1>.

<1> Необходимо обратить внимание на факт, который должного отражения в юридической литературе не нашел. В соответствии с действующим законодательством при разделе объекта недвижимого имущества собственником акта органа государственной власти или местного самоуправления не издается. Таким образом, при определении количества жилых и нежилых помещений, образуемых в процессе строительства жилого дома, и последующей государственной регистрации права собственности на них собственник многоквартирного жилого дома будет руководствоваться своими потребностями при условии соблюдения норм Жилищного кодекса РФ. При этом собственник не лишен возможности создавать в соответствии с проектной документацией жилые и нежилые помещения в пределах чердачного и цокольного пространства, а также изменять состав и конфигурацию помещений, отнесенных к общему имуществу при определении величины и состава жилых и нежилых помещений. Однако в соответствии с законом и чердачные, и цокольные (технические) этажи отнесены к общему имуществу жилого дома (в ред. ст. 36 ЖК РФ "технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации"). С момента регистрации права на первую квартиру в жилом доме собственник этой квартиры становится и собственником названного общего имущества. Это приводит к тому, что собственниками квартир ставится под сомнение возможность образования и реализации застройщиком помещений в чердачной и цокольной части, изменения конфигурации квартир, хотя бы и осуществленной до момента продажи первой квартиры. По-видимому, необходимо установить, что собственник здания до момента заключения договора на первое помещение (по аналогии со ст. ст. 3 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") должен определить перечень и состав помещений, которые в дальнейшем могут поступить в оборот и на которые может возникнуть право собственности у каждого покупателя помещения, поскольку это прямо влияет на объем прав, передаваемых собственнику каждого помещения, и осуществить государственную регистрацию прав на эти помещения. Таким образом, до момента исполнения первого договора отчуждения помещения в жилом доме право собственности на все помещения в здании должно возникнуть, а сами помещения должны быть описаны в Реестре по установленным правилам.