PravoinWeb

Соблюдение давностным владельцем недвижимого имущества всех условий, предусмотренных законодателем для возникновения права собственности, в силу приобретательной давности не делает его "автоматически" собственником имущества. Момент возникновения права собственности на недвижимость у давностного владельца обусловлен моментом государственной регистрации права (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правила этой статьи Кодекса, так же как и положения Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не содержат предписаний о том, какой юридический факт (или факты) служат основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности. Сложный юридический состав, куда входят добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, вряд ли будет воспринят в качестве такого основания регистрирующим органом и указан в соответствующем разделе государственного реестра.

Юридические факты, служащие основанием возникновения гражданских прав, оформляются, удостоверяются, подтверждаются необходимыми документами. Законодательство не предусматривает исключения для права собственности на имущество. Именно через проверку этих документов государственный регистратор обязан проверить законность возникновения субъективного права, за регистрацией которого обратилось заинтересованное лицо. Здесь и возникают трудности, поскольку достаточно сложно документально отразить и зафиксировать такие юридически значимые состояния, как добросовестность, открытость, непрерывность владения недвижимым имуществом, да еще как своим собственным. Сведения, относящиеся к названным юридическим обстоятельствам, могут содержаться в различных документах. Например, в документах технического инвентарного учета зданий, строений, сооружений, оформление которых возложено на соответствующие государственные органы; в налоговых декларациях об уплате налога на имущество и др. Совокупность подобных сведений позволит установить те обстоятельства, с наличием которых законодатель связывает возникновение права собственности по давности владения.

Даже если допустить то, что государственный регистратор установит наличие названных обстоятельств, открытым останется вопрос, какой юридически значимый факт надлежит вносить в государственный реестр в качестве основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности? Вряд ли упрочит стабильность оборота недвижимости практика регистрации права, когда в качестве основания будут указаны добросовестность, открытость или непрерывность владения имуществом.

Вместе с тем упомянутые юридически значимые обстоятельства могут быть установлены судом при рассмотрении заявления давностного владельца об установлении факта, имеющего юридическое значение, а именно факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным. Однако решение суда об удовлетворении такого заявления законодателем прямо не предусмотрено в качестве основания приобретения права собственности на имущество, поскольку факт владения имуществом (даже подтвержденный судебным решением) не тождественен субъективному праву на имущество.

Видимо, здесь не обойтись без законодательных изменений в ст. 234 ГК РФ и п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причем эти изменения не должны привести к умалению приобретательной давности как основания приобретения имущества в собственность. В их основу должно быть положено осознание и понимание того, что судебное решение об установлении юридически значимого факта владения недвижимым имуществом как своим собственным не может быть квалифицировано в качестве основания возникновения гражданских прав применительно к нормам ст. 8 ГК РФ. И не только потому, что решение суда принято не в исковом производстве и отсутствует спор о праве. В данном случае субъективное право на имущество возникает в силу закона, на основании сложного юридического состава, обозначенного в ст. 234 ГК РФ. Суд всего лишь проверит действительное наличие всей совокупности этих обстоятельств и подтвердит факт давностного владения недвижимостью конкретным лицом. Произведенная на основании такого решения государственная регистрация удостоверит законность приобретения имущества в собственность в силу приобретательной давности.