PravoinWeb

Не дает должных гарантий и норма ст. 272 ГК РФ. Действительно, если сторонам не удалось достичь соглашения, указанного в п. 1 этой статьи, решение вопроса предоставляется суду. При этом собственнику участка закон предоставляет явное преимущество в виде иска об освобождении участка. И лишь при определенных условиях (запрет сноса здания, превышение стоимости здания над стоимостью участка), а также с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком суд может либо признать право одной из сторон на выкуп у другой стороны предмета спора, либо продлить условия пользования земельным участком на новый срок.

И то и другое возможное решение суда представляется тупиковым, а в ряде случаев -невозможным, хотя бы в теории. Действительно, признание за собственником участка права на выкуп здания или за собственником здания - права на выкуп участка еще не означает, что другая сторона будет обязана свое имущество продать и заключить соответствующий договор.

Этот не бесспорный вывод базируется на толковании нормы п. 1 ст. 421, п. п. 1 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. В названных нормах речь идет именно об обязанности заключить договор, установленной законом или вытекающей из добровольно принятого обязательства. Представляется, что адресная направленность законодательных положений, обязывающих то или иное лицо при определенных обстоятельствах заключить договор, в отличие от положений, предоставляющих определенному лицу право обратиться в суд с иском о признании за ним права на заключение договора, не одинакова как по существу, так и по юридической технике изложения нормы. Если сравнить положения, устанавливающие условия обязательности заключения, например, государственного контракта (ст. 527 ГК РФ), с соответствующими положениями п. 2 ст. 272 ГК РФ, то следует сделать вывод, что последние не могут быть истолкованы так же однозначно, как те, что понуждают собственника здания или земельного участка на заключение договора о продаже своего здания или земельного участка.

В силу известного конституционного принципа никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35 Конституции РФ). Можно ли рассматривать судебное решение, устанавливающее в соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ право лица на приобретение в собственность имущества другого лица, как надлежащее основание лишения этого второго лица его имущества и будет ли такое судебное решение надлежащим основанием для прекращения права собственности в смысле ст. 35 Конституции? Или же непосредственным основанием прекращения права собственности должен выступать заключаемый между такими лицами договор? Сколько-нибудь очевидного и мотивированного ответа на эти вопросы в действующем законодательстве не находится.

Что же касается установления условий пользования земельным участком для собственника здания или иного недвижимого имущества, то и такое решение может натолкнуться на существенные трудности. Если речь идет о пользовании участком на условиях аренды, то решению о продлении условий пользования земельным участком в рамках арендных отношений будет противостоять принцип свободы договора. Если же вести речь об одном из ограниченных вещных прав, предоставляемых в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности, то, с одной стороны, здесь нет условий, которые бы могли быть определены судом; а с другой - предоставление участка на одном из этих прав составляет компетенцию уполномоченных органов исполнительной власти, названных в земельном законодательстве, а не суда. Представляется, что заменить решение соответствующей администрации о предоставлении земельного участка решением суда невозможно, исходя из конституционного принципа разделения властей.

Из всего возможного перечня ограниченных вещных прав на землю, доступных участникам гражданского оборота, договором может быть установлено только одно -сервитут. Других вещных прав на землю, которые бы не ограничивались по субъектному составу государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, закон просто не предусматривает! Но сервитут по существу своему и природе своей в большинстве случаев абсолютно не пригоден для целей строительства здания на чужом земельном участке. В отсутствие каких-либо других, кроме сервитута, ограниченных вещных прав на землю, приобретение которых было бы доступно в отношениях между частными лицами, действие нормы ст. 272 ГК РФ можно считать парализованным вовсе.

Таким образом, насущной проблемой является конструирование нового, неизвестного действующему российскому законодательству ограниченного вещного права на землю, которое бы давало своему обладателю должное основание для приобретения права собственности на здание или иное недвижимое имущество, вновь возведенное на соответствующем земельном участке. Одновременно должен быть решен и вопрос о судьбе застройки на арендованном участке в духе называвшегося римского принципа.