PravoinWeb

Вывод получается любопытный, если не сказать, что он парадоксальный: чтобы по общему правилу стать собственником объекта недвижимости (квартира в силу прямого указания закона относится к объектам недвижимости), нужно иметь право на землю, а чтобы получить право на землю, нужно быть собственником квартиры.

Попытка противопоставить этому выводу ссылку на то, что цитированные нормы касаются лишь существующей застройки, в которой якобы уже имеются отношения поквартирной собственности, на самом деле ничего не опровергают. Во-первых, определение существующей застройки не содержит ссылки на сколько-нибудь длительный срок ее существования, достаточный для того, чтобы применить названную норму. Во-вторых, существующей застройкой нельзя не признать дом, хотя бы и только что возведенный. В-третьих, указанные нормы в любом случае ставят разрешение вопроса о праве на землю в зависимость от наличия у субъекта права на квартиру, а не наоборот, оставляя тем самым проблему выявления оснований приобретения права собственности на квартиру в стороне.

Единственная в действующем Гражданском кодексе, а похоже, что и во всем гражданском законодательстве, норма, наиболее тесно подходящая к регулированию интересующего нас вопроса, - ст. 263 ГК РФ. В силу п. 2 этой статьи, формулирующего общее правило, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором.

Прямое действие нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ направлено на установление и реализацию принципа superficies solo cedit, или иначе "единого объекта", в силу которого все сооруженное на земле составляет, в юридическом смысле, часть земельного участка, правовая судьба которой предопределена правовой судьбой самого участка.

Древний возраст этого принципа не помешал российскому законодателю сформулировать норму п. 2 ст. 263 ГК РФ как диспозитивную <1>.

<1> Как уже было отмечено, диспозитивность этой нормы далеко не единственное отечественное изобретение в этой сфере правового регулирования. Тем же подходом продиктовано и признание квартир и нежилых помещений в домах самостоятельными объектами (оборотоспособными вещами).

Из систематического толкования этой нормы в совокупности с нормой ст. 222 ГК РФ следует вывод о том, что основанием для приобретения права собственности на вновь возведенное здание или иное недвижимое имущество может быть не только право собственности на земельный участок.

Для раскрытия полного содержания этих двух норм потребуется изложить его в развернутом виде. Итак: (1) если лицу принадлежит на праве собственности или ином вещном праве земельный участок, который (2) пригоден для строительства, и (3) разрешение на строительство на этом земельном участке получено в установленном порядке, и (4) строительство осуществлено тем лицом, которому принадлежит этот земельный участок (5) для себя, то (6) это лицо приобретает право собственности на вновь возведенное или созданное здание, сооружение и иное недвижимое имущество.

Юридико-техническое воплощение нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ таково, что решение вопроса о том, к какому из выделенных элементов ее гипотезы или диспозиции относится указание на возможность изменения его законом или договором, отнюдь не очевидно.

Императивное правило ст. 222 ГК РФ действует в отношении собственника участка, осуществившего на нем строительство без разрешения, о чем прямо свидетельствует отсылка в абз. 2 п. 2 ст. 263 ГК РФ, что исключает возможность изменения договором действия ст. 222 ГК РФ. Следовательно, первым элементом, который в рамках диспозитивности нормы тем не менее не может быть исключен договором, является наличие административно-правового разрешения на строительство.

Абзац 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому занятый самовольной постройкой земельный участок принадлежит на одном из трех вещных прав: праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования <1>.

<1> Примечательно, что закон не указывает в этом перечне какого-либо обязательственного отношения, например - аренды земельного участка, в качестве основания, достаточного для признания за управомоченным лицом права собственности на самовольную постройку. Это порождает второй парадокс, в результате которого судьба будущего права собственности на возводимую на арендованном земельном участке недвижимую вещь ставится в прямую зависимость от судьбы обязательственного (арендного) правоотношения. Иными словами, прекращение аренды земли до момента регистрации права собственности арендатора на построенное должно повлечь применение упомянутых выше норм ст. ст. 222, 622 и 623 ГК РФ и, следовательно, невозможность приобретения арендатором права собственности на построенное им сооружение.