PravoinWeb

Если нормы ст. ст. 222 и 263 ГК РФ сформулированы исходя из одного посыла, то приобретателем права собственности на недвижимое имущество по ст. 263 ГК РФ может быть не только собственник земельного участка, но и обладатель права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Однако обозначенные права отличаются тем, что могут существовать исключительно в отношении земель, находящихся в публичной собственности. При этом в силу п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения впредь <1> не осуществляется вовсе, а на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и органам государственной власти или местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), которые в силу своего статуса приобрести что-либо в собственность просто не в состоянии, поскольку субъектом такого права не являются вовсе.

<1> После вступления в силу ЗК РФ.

Для определения возможности применения в данном случае нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ следует учесть, что договор не может быть основанием предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. И в этом вопросе нельзя не отметить последовательность отечественного законодателя. Действительно, поскольку на указанном ограниченном вещном праве земельный участок может предоставляться только лицам, не являющимся по своему статусу собственниками своего имущества, постольку и возведенное на таком участке здание (строение, сооружение) поступает в собственность государства или муниципального образования с одновременным приобретением на него ограниченного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления) застройщиком <1>.

<1> До известной степени схожая в методологическом смысле конструкция может быть обнаружена в ГК РСФСР 1922 г. Предусмотренное ст. ст. 71 - 84 ГК РСФСР 1922 г. право застройки как ограниченное вещное право на недвижимое имущество обнимало собой и земельный участок, и возведенное на нем здание (строение), при сохранении права государственной собственности как на то, так и на другое. Нельзя не отметить принципиальный подход законодателя к зданию и земельному участку под ним как к единому объекту, о чем свидетельствует и единство субъективного вещного права.

Таким образом, вторым после наличия административного разрешения на строительство абсолютно необходимым элементом юридического состава приобретения права собственности в первоначальном порядке на вновь созданное здание (строение, сооружение или иное недвижимое имущество) следует считать наличие у приобретателя субъективного вещного права на земельный участок. Последнее, следовательно, также не может быть исключено договором как обязательное условие приобретения права собственности на вновь возведенное здание или иное недвижимое имущество.

Отсюда обязательным условием договора, упомянутого в п. 2 ст. 263 ГК РФ, должно быть предоставление собственником земельного участка застройщику одного из предусмотренных законом прав на земельный участок (право на землю), включающего правомочие застройки этого земельного участка.

Предоставление земельного участка под застройку, при наличии прочих необходимых условий, должно обеспечить землевладельцу-несобственнику приобретение права собственности на вновь построенное здание или иное недвижимое имущество. Распространительное толкование нормы абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ наталкивает на вывод о том, что упомянутое право на земельный участок должно быть ограниченным вещным правом на чужой земельный участок.

Это лишний раз подтверждает выдвинутый выше тезис о том, что аренда земельного участка не создает должного правового основания для приобретения арендатором права собственности на постройку. Кроме того, аренда участка не может в полной мере обеспечить интерес застройщика (если таковым является арендатор, а не арендодатель), поскольку этот интерес состоит в приобретении права собственности на постройку и в сохранении этого права бессрочно. Последнее же предполагает, кроме прочего, предоставление собственнику строения всего арсенала средств защиты своего права собственности. Однако действующий закон и существующий юридический быт не могут предоставить прочной вещно-правовой защиты собственнику здания, расположенного на арендованном земельном участке. Положение его, во всяком случае, много хуже положения собственника здания на участке, принадлежащем ему на вещном праве, в том числе на праве собственности.