PravoinWeb

Поскольку земельный участок предоставляется именно на период проектирования и строительства, арендные отношения могут и вовсе прекратиться еще до того момента, когда конкретный дольщик-инвестор оформит свое право собственности на квартиру или иной объект инвестирования. В таком случае попытки применить ст. 272 ГК РФ оказываются и вовсе беспредметными.

В силу направленности воли сторон отношения по долевому участию (застройщика и дольщика) для объяснения возникновения у дольщика в первоначальном порядке права собственности на квартиру во вновь построенном доме не годится и норма абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ. Она предусматривает для соответствующего случая совпадение в одном лице и фигуры создавшего вещь, и фигуры субъекта, претендующего на приобретение права собственности на вновь созданную вещь. При этом такое лицо, в силу диспозиции этой нормы, должно действовать на основании закона и в соответствии с законом, что делает эту норму отсылочной в части отыскания оснований для приобретения права собственности в первоначальном порядке.

Очевидно, что никто из лиц, непосредственно участвующих в создании вещи (в строительстве жилого многоквартирного дома), указанным критериям не отвечает. Такими лицами являются: (а) застройщик, имеющий разрешение на строительство и предоставленный ему для этих целей земельный участок, и, возможно, (б) подрядчик, выполняющий работы по строительству по заданию заказчика (в этом качестве в договоре подряда выступает застройщик) на основании договора строительного подряда. Что касается дольщика - будущего собственника квартиры, то на стадии строительства и после его окончания он не имеет никаких прав на земельный участок, не получает разрешения на строительство и не участвует непосредственно в процессе строительства. Строго говоря, правовое положение дольщика как лица, претендующего на приобретение в первоначальном порядке права собственности на квартиру как объект недвижимости, полностью тождественно признакам лица, осуществившего самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), если в качестве таковой вообще возможно рассматривать отдельную квартиру.

Дольщик лишь финансирует строительство, кредитует предпринимательскую деятельность застройщика, если угодно, в надежде на получение после окончания стройки в собственность определенной квартиры. В этой связи в части, касающейся финансирования как такового, вместо дольщика мыслима фигура кредитора, снабжающего строительство (застройщика) деньгами на возвратной основе, но без намерения приобретения права собственности на строящийся объект или квартиры в нем.

Закономерен в этой связи вопрос следующий: существуют ли какие-либо различия в положении дольщика как будущего собственника квартиры и кредитора застройщика как его заимодавца, которые позволяли бы обосновать приобретение права собственности на квартиру в первоначальном порядке дольщиком и отказать в приобретении такого права на квартиру кредитору?

Вступая в отношения инвестирования (или участия в долевом строительстве), дольщик, разумеется, не имеет в виду занять положение только лишь кредитора. Однако намерение, мотив, по которому субъекты гражданского права вступают в гражданские правоотношения, как известно, значения ни для самого правоотношения, ни для его последствий не имеет.

Если строго следовать букве нормы п. 3 ст. 222 ГК РФ, то следует сделать вывод о принципиальной невозможности приобретения дольщиком, для и за счет которого объект недвижимости и был создан, права собственности на него, поскольку дольщик не является и не может являться субъектом ни одного из числа упомянутых в этой норме прав на земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Нельзя не упомянуть в этой связи еще одно любопытное обстоятельство. Действующий земельный закон (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)), равно как и Жилищный кодекс Российской Федерации <1> (ст. 36), устанавливает, что земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Иными словами, приобретение лицом права собственности на квартиру должно предшествовать предоставлению земельного участка, занятого многоквартирным домом, в общую долевую собственность домовладельцев.

<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; Российская газета. 2005. N 1; Парламентская газета. 2005. N 7 - 8.