PravoinWeb

Закон о долевом строительстве, как уже было сказано, вообще игнорирует все обстоятельства, связанные с существованием законченного строительством жилого многоквартирного дома и прав на него как на объект гражданских правоотношений.

Следует отметить, что вопрос о том, является ли приобретение гражданином (участником долевого строительства) права собственности на квартиру первоначальным или производным, является спорным, невзирая на то, что догматический анализ действующего законодательства, казалось бы, не оставляет оснований для сомнений в первоначальности приобретения дольщиком права собственности на квартиру, во всяком случае, по признакам, связанным с публичной достоверностью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одна из проблем здесь состоит в том, что действующий гражданский закон не позволяет точно указать основания для приобретения права собственности на конкретную квартиру дольщиком в первоначальном порядке.

Если принцип свободы договора позволяет заключать договоры, хотя бы и не предусмотренные гражданским законом, но не противоречащие ему, то при обсуждении вопроса об основаниях возникновения вещных прав, и в частности права собственности, как представляется, следует исходить из того, что таковые основания должны быть обозначены в законе в виде закрытого перечня.

Норма ст. 219 ГК РФ позволяет определить момент возникновения права собственности на вновь построенный объект недвижимости (недвижимую вещь). Такой момент связан с моментом государственной регистрации права. Нормы Закона о регистрации не решают вопрос об основаниях возникновения права собственности и отсылают нас обратно к положениям закона гражданского (см. п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации).

Толкование нормы п. 1 ст. 222 ГК РФ, осуществляемое по методу "от противного", позволяет сделать вывод о необходимых элементах юридического состава приобретения права собственности на вновь возведенное здание (строение, сооружение): во-первых, это предоставление будущему собственнику постройки земельного участка, на котором осуществляется строительство, именно для этой цели, т.е. для строительства; во-вторых, это разрешение строительства компетентными органами и, в-третьих, соблюдение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил.

Не станет открытием для читателя, надо полагать, что абсолютное большинство объектов строительства, возводимых застройщиком не для себя, а для третьих лиц -инвесторов, дольщиков и на их деньги, сооружается на земельных участках, арендованных у публично-правовых образований.

Такое положение дел не вполне укладывается в норму п. 2 ст. 623 ГК РФ. Эта норма предоставляет арендатору (в нашем случае - застройщику) право лишь на возмещение стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества <1>. Очевидно, что с точки зрения этой нормы из арендного правоотношения, существующего между застройщиком (арендатор) и публичным земельным собственником (арендодатель), невозможно обосновать возникновение права собственности на вновь построенное на арендованном земельном участке здание (строение, сооружение) не только у третьих лиц (например, участников долевого строительства), но и у самого застройщика, довольствующегося в лучшем случае лишь денежной компенсацией своих вложений.

<1> Мы исходим здесь из того, что при определенных условиях строение может рассматриваться как улучшение земельного участка, что отражено в известном принципе superficies solo cedit, или "единого объекта". Принцип этот хотя и не проводится последовательно в отечественном законодательстве, тем не менее не чужд ему совершенно. Об этом см. ниже.

Последствия, не отвечающие целям сторон так называемого инвестиционного правоотношения, будет иметь и применение правила абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Указанная норма предусматривает обязанность арендатора вернуть по окончании аренды полученное имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в ином состоянии, обусловленном договором.

Попытки вписать в эти рамки право собственности дольщиков на квартиры в построенном на арендованном земельном участке многоквартирном доме, в частности выяснить основания возникновения такого права, терпят крах.

Затрагивающая интересующий нас вопрос ст. 272 ГК РФ также не может составить правового основания для возникновения права собственности на квартиры во вновь возведенном жилом доме у граждан-дольщиков, поскольку регулирует отношения уже имеющегося собственника недвижимости с собственником земельного участка после прекращения у первого права пользования землей.