PravoinWeb

<1> Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 1.

Подача заявления является одним из обязательств, которые берут на себя стороны, часто оговаривая это отдельно. Это также соответствует и фактическому положению дел: если ранее правоотчуждатель устранялся от совершения каких-либо действий с принадлежащей ему недвижимостью после нотариального удостоверения договора и передачи его (договора) приобретателю, то сейчас - после подачи заявления на государственную регистрацию прав. Таким образом, можно утверждать, что права продавца распоряжаться принадлежащим ему имуществом должны прекращаться подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности <1>. В этой связи норма Закона о государственной регистрации прав и сложившееся ее такое правоприменение, что допускается возможность отказа от государственной регистрации перехода права собственности по инициативе продавца в одностороннем порядке <2> после подачи заявления на государственную регистрацию права, вызывает определенное недоумение.

<1> Здесь необходимо отметить обоснованность исключения из ст. 16 Закона о государственной регистрации прав допустимости представления заявления на государственную регистрацию прав одной из сторон нотариально удостоверенного договора, поскольку, как было отмечено, в соответствии с действующим сегодня Гражданским кодексом РФ само по себе нотариальное удостоверение никакой возможности требовать регистрации права собственности не дает.

<2> Пункт 4 ст. 20 Закона.

Необходимо отметить, что в отличие от ряда правопорядков приобретатель недвижимого имущества в соответствии с действующими нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав никакими правами, кроме требования в соответствии со ст. 551 ГК РФ в судебном порядке регистрации перехода права собственности, не наделен. Даже подача такого иска не дает ему оснований для регистрации права требования в отношении объекта недвижимого имущества, которое формально может вноситься только при наличии спора о праве. Вопрос о введении в законодательство такой возможности для приобретателя и придания этой записи определенного правового значения может быть отдельно рассмотрен. Это лишний раз подчеркивает отсутствие ограничений на распоряжение недвижимым имуществом до момента подачи документов на государственную регистрацию.

Но тогда подлежит разрешению вопрос о правах правоотчуждателя недвижимости и правоприобретателя после подачи документов на государственную регистрацию права собственности до момента такой регистрации, которая сегодня может длиться от одного до четырех месяцев. Необходимо утверждать, что правоотчуждатель сегодня в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой хотя и фактически утратил правомочия по распоряжению недвижимостью, остается ее собственником, соответственно, такое имущество в этот период может быть объектом взыскания со стороны кредиторов, наследования, некоторых иных юридически значимых действий. Тем не менее возможность существования такого права собственности, при котором имеется только возможность принудительного изъятия и отсутствует возможность добровольного распоряжения имуществом, остается достаточно спорной.

Здесь необходимо обратить внимание на следующее. Первоначальной редакцией Закона о государственной регистрации прав вопрос о моменте государственной регистрации права и тем самым вопрос о моменте возникновения права собственности решен не был. В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав "датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав".

При разработке подзаконных актов и формировании правоприменительной практики можно было определить момент государственной регистрации как момент подачи заявления или как дату фактического принятия акта о государственной регистрации. В частности, по германскому праву моментом государственной регистрации считается момент обращения на государственную регистрацию. Однако в соответствии с Правилами <1> момент государственной регистрации был определен как момент фактического принятия акта органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, и внесения соответствующей записи в Реестр, к чему было больше формальных оснований. В дальнейшем такая трактовка указанной нормы Закона о государственной регистрации прав только закреплялась посредством принятия многочисленных подзаконных актов, регулирующих вопросы ведения Реестра прав, и судебной практики. Это решение, однако, является как минимум достаточно спорным. В период течения срока рассмотрения документов органами по государственной регистрации прав правоспособность лиц, приобретающих право собственности, может быть прекращена в связи с их ликвидацией или смертью. При этом по общему правилу органы по государственной регистрации прав об этих фактах не осведомлены, запрашивать на момент внесения записи о наличии правоприобретателя или правоотчуждателя как лиц, которые могут приобретать гражданские права, не могут. Это приводит к регистрации права собственности в отношении лиц, которые эти права не могут приобретать, т. е. к совершению незаконных действий, избавиться от которых в рамках предложенной модели регистрации не представляется возможным <2>.