PravoinWeb

Следует, однако, признать, что основной причиной сделок с такими фикциями является отсутствие или недооформленность в соответствии с установленными правилами права собственности на земельный участок у собственника разрушенного здания. Прекращение права собственности на разрушенное здание при его гибели часто фактически прекращало права на земельный участок либо существенно их ограничивало. Также формированию такой практики способствовало наличие существенных затруднений при оформлении разрешений на строительство при восстановлении разрушенного здания или при его реконструкции. В значительной степени эти факторы в последнее время преодолены. Предоставление во всех таких случаях земельных участков в собственность граждан, существенное упрощение, в ряде случаев - отмена необходимости получения разрешений на строительство для большей части объектов недвижимости устранили саму потребность в таких сделках, которые сегодня можно рассматривать только как дань сложившейся практике, которая должна быть приведена в соответствие с действующими гражданско-правовыми нормами. В этих случаях предметом таких сделок будет продажа земельного участка с определенными свойствами, что фактически и имеет место быть.

Исходя из изложенного, следует установить, что при гибели здания или сооружения должна быть сделана запись о прекращении права собственности на эти здания или сооружения. Эта запись отражает уже существующий факт, поэтому не является регистрацией в смысле ст. 130 как акта, устанавливающего определенные юридические последствия для собственника этого имущества, а является записью технического характера. За такие записи не должна взиматься государственная пошлина, а произведена она может быть на основании заявления как собственника, так и иных уполномоченных органов, правда, в последнем случае, по-видимому, с предъявлением доказательств, свидетельствующих о гибели вещи. Мало того, учитывая отмеченный выше принцип и презумпцию достоверности данных Реестра прав, необходимость стремиться к максимальному повышению достоверности данных Реестра прав, можно предположить, что уполномоченные органы, располагающие сведениями о гибели недвижимой вещи, должны иметь не только право обращаться с заявлениями о прекращении записи о праве в отношении погибшего объекта недвижимости, но и на них должна быть возложена соответствующая обязанность.

Несколько иная ситуация возникает в случае реконструкции объекта недвижимости. В отличие от случая гибели недвижимой вещи при ее разрушении, при реконструкции физически сама недвижимая вещь, как правило, сохраняется, при этом ее характеристики подвергаются изменению. При этом изменения могут носить как существенный, так и несущественный характер. Они могут быть связаны или не связаны с изменениями внешнего вида. Они могут касаться, например, только замены перекрытий или сантехнического оборудования или, наоборот, достройки одноэтажного дома до величины трехэтажного особняка.

Существенное изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с изменением назначения такого объекта, характера его использования, по-видимому, следует рассматривать как гибель вещи, приводящую к прекращению ранее зарегистрированного права собственности на такой объект недвижимости. Иные изменения характеристик зданий или сооружений, соответственно, не могут расцениваться как гибель вещи с прекращением ранее зарегистрированных прав. При этом должны быть определены критерии отнесения тех или иных изменений к существенным или, наоборот, несущественным, что является непростой задачей. В качестве одного из вариантов формирования таких критериев можно предложить следующий: возможность в процессе изменения осуществлять использование здания или сооружения по назначению. Если такое использование возможно, то изменения следует считать изменениями, не приводящими к гибели вещи и, соответственно, не приводящими к прекращению ранее зарегистрированных прав. В этом случае, например, перестройка здания с частичным разрушением его капитальных конструкций будет рассматриваться как его гибель, а пристройка к нему дополнительных элементов, пусть и существенно увеличивающая его площадь, гибелью считаться не будет. В целом можно еще раз отметить, что формирование критериев гибели недвижимой вещи для целей отражения сведений о гибели вещи в Реестре прав является весьма непростой задачей, и трудно рассчитывать, что в рамках настоящего исследования автором могут быть предложены формулировки соответствующих норм.