PravoinWeb

Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании документов, подтверждающих наличие оснований для признания права собственности (правоустанавливающих документов), и документов, описывающих объект недвижимости. Документы, описывающие объект недвижимости, позволяют идентифицировать объект, отделить его от всех иных объектов недвижимости. В соответствии с действующим сегодня законодательством подробное описание объекта недвижимости содержится не в Реестре прав, а в других государственных реестрах -земельном кадастре, документах технического учета зданий и сооружений, иных реестрах, при этом органы и организации, уполномоченные на ведение этих реестров, и отвечают за достоверность сведений об объекте <1>.

<1> Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

На эти реестры в процессе государственной регистрации прав делаются соответствующие ссылки. Если в процессе описания объект недвижимости был идентифицирован неправильно, то при его регистрации эта ошибка выявлена быть не может, т. е. право собственности на этот объект будет зарегистрировано за иным лицом, не являющимся его собственником <1>.

<1> Здесь уместно привести следующий пример. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним идентификация земельного участка осуществляется по его кадастровому номеру. При отсутствии иных объектов недвижимости на этом земельном участке его собственник получит представление о месте расположения земельного участка только при постановке на местности межевых знаков. Привязка земельного участка к иным имеющимся на местности ориентирам отсутствует. Это приводит к тому, что одному и тому же земельному участку могут быть присвоены разные кадастровые номера. В процессе государственной регистрации прав в этом случае на один и тот же земельный участок будут зарегистрированы права различных лиц.

Идентификация объекта недвижимости осуществляется посредством определения его месторасположения и описания его свойств и характеристик. С описанием свойств и характеристик, как правило, никаких проблем не возникает, поскольку для идентификации они не нужны. Месторасположение объектов недвижимости осуществляется посредством привязки его границ к координатной сети или к иным известным ориентирам (например, для квартир в здании осуществляется их привязка к границам самого здания, т. е. определяется место расположения квартиры в здании). В случае, когда осуществляется координатная привязка объектов недвижимости, сведения о месторасположении объекта по отношению к другим объектам недвижимости в большинстве случаев на государственную регистрацию не поступают. В любом случае органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, лишены возможности проверить факт отсутствия противоречий между представленными на регистрацию документами о месторасположении земельного участка и сведениями о месторасположении ранее зарегистрированных объектов недвижимости, поскольку они не отражают сведения о месторасположении объектов недвижимости на карте. Это приводит к тому, что допускается возможность неверной регистрации, при этом формально сами органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ответственности в этом случае за неверную регистрацию, как было отмечено выше, не несут.

Можно сделать вывод, что такой подход к формированию Реестра и регистрации в целом противоречит принципу достоверности регистрации и Реестра прав, который, как неоднократно отмечалось выше, является основополагающим принципом государственной регистрации и формируемой системы ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за ее результаты. Кроме того, он противоречит установленной Законом обязательности правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию документов, являющейся исключительной функцией органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 13) <1>.