PravoinWeb

<1> Пункт 1 ст. 13 Закона государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это может быть устранено только возложением соответствующей обязанности на органы по государственной регистрации прав по проверке месторасположения границ земельного участка, отсутствием противоречий, в том числе в части месторасположения, с ранее зарегистрированными правами. Фактически это означает объединение Реестра прав и земельного кадастра, иных кадастров недвижимости в рамках системы государственной регистрации прав, что было отмечено в Концепции <1>.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 86 - 90.

Государственная регистрация права собственности начинается с обращения на государственную регистрацию, осуществляемого правоприобретателем, а в случае регистрации перехода права собственности - сторонами договора и заканчивается изданием акта органа государственной власти о государственной регистрации права собственности. Необходимость обращения на государственную регистрацию прав сторонами прямо установлена Законом (ст. ст. 13 и 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Можно предположить, что обращение на государственную регистрацию с целью прекращения права собственности, при регистрации перехода права собственности, имеет то же значение, что и передача недвижимости, для сделок с имуществом, не подлежащим государственной регистрации. При этом обращением на государственную регистрацию собственником недвижимости завершается исполнение им взятых на себя в рамках договора обязательств. Передачу же недвижимости можно расценивать в этом случае как действие не юридическое, а фактическое. (Похожую позицию занимает В.В. Чубаров.) <1>. Близкое значение имеет передача недвижимости в немецком праве <2>. Здесь необходимо отметить, что известная позиция, что передачей недвижимости собственник исчерпал свое право собственности, и соответствующая практика ВАС РФ складывались до формирования системы государственной регистрации прав в Российской Федерации <3>.

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Отв. ред. О. М. Садиков. 5-е изд. М., 2006. С. 162 - 163.

<2> Суханов Е.А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. N 2. С. 11, 17, 18.

<3> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8.

Если передачу недвижимости расценивать именно в таком смысле, как фактическое действие, то становится очевидным, что отношения между сторонами до государственной регистрации перехода права собственности регулируются в рамках обязательственных отношений. По мнению К. И. Скловского, такая позиция приобретателя недвижимости почти совпадает с положением арендатора <1>.

1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 234.

Передав недвижимое имущество приобретателю, при этом не предприняв никаких действий по прекращению своего права собственности посредством государственной регистрации перехода права, правоотчуждатель сохраняет за собой все правомочия собственника, в том числе и правомочие по распоряжению. В практике не оспаривается, что в этот период у собственника имущество может быть принудительно изъято в порядке исполнительного производства или банкротства. Споры же существуют только в отношении добровольного распоряжения недвижимостью. По-видимому, если передаче не придается юридического значения, свидетельствующего о прекращении правомочий собственника, то она и не может приводить к возникновению ограничений по распоряжению имуществом собственником.

Иная ситуация возникает в случае, когда стороны уже обратились на государственную регистрацию перехода права собственности. По мере развития системы государственной регистрации становилось все более очевидным значение обращения на государственную регистрацию перехода права собственности, при отсутствии которого никаких юридически значимых действий не осуществляется (таких, как правовая экспертиза документов, регистрация, приостановление и отказ в регистрации, внесение отдельных, особых отметок регистратора) <1>.