PravoinWeb

В первом случае недвижимая вещь, как правило, разрушается, прекращает свое существование как материальный объект. Восстановление такого объекта есть создание новой вещи, из новых материалов, пусть и с прежними характеристиками, но всегда с новыми, отличными от прежних, свойствами. Во втором случае недвижимая вещь, как правило, физически сохраняется, при этом ее характеристики подвергаются изменению.

Для сгоревших и разрушенных иным образом объектов недвижимости необходимо установить: что следует считать гибелью недвижимой вещи, какие изменения должны произойти в объекте для признания его погибшим, требуется или нет принятие в этом случае каких-либо актов на уровне органов государственной власти или местного самоуправления, поскольку процесс создания этих объектов был связан с принятием таких актов. Наконец, надо определить роль акта о прекращении права собственности в процессе государственной регистрации.

В отличие от нормы ст. 219 ГК РФ, связывающей момент возникновения права собственности с моментом государственной регистрации, корреспондирующей нормы, связанной с моментом прекращения права собственности, в ГК РФ нет. Таким образом, утверждать, что право собственности на недвижимое имущество прекращается в момент государственной регистрации прекращения права, нет оснований. Эта запись не порождает ничьих прав и формально не влечет никаких других гражданско-правовых последствий. Бывший собственник этого объекта не заинтересован в представлении документов для регистрации прекращения права, тем более в оплате регистрационного сбора <1>.

<1> В каком-то смысле установление такого сбора аморально и безнравственно, если эти слова применимы к нормативно-правовым актам. У людей и так горе, большие убытки, связанные с гибелью вещи при пожарах, стихийных бедствиях, в результате военных действий, а законодательство еще и требует уплаты за это государственной пошлины.

Из этого следует, что процедура внесения такой записи должна быть максимально упрощена <1>. Здесь можно было бы установить порядок, аналогичный установленному Кодексом торгового мореплавания РФ <2>, в соответствии с которым при гибели торгового судна либо при установлении факта, приравниваемого к его фактической гибели, допускается принудительное внесение записи в Реестр, свидетельствующей о прекращении права собственности на судно.

<1> В соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости внесение записи о прекращении объекта недвижимости в связи с его гибелью осуществляется без взимания государственной пошлины, что, безусловно, является моментом положительным. К сожалению, обратиться с таким заявлением может только собственник с представлением документов, удостоверенных кадастровым инженером, подтверждающим факт гибели объекта.

<2> Статья 47 Кодекса торгового мореплавания РФ (в ред. Федерального закона от 20 декабря 2005 г. N 168-ФЗ): "Из Государственного судового реестра, Российского международного реестра судов или судовой книги подлежит обязательному исключению судно:

погибшее или пропавшее без вести; конструктивно погибшее;

утратившее качества судна в результате перестройки или любых других изменений; переставшее соответствовать требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 15 настоящего Кодекса".

Или, наоборот, мы сохраняем существующий порядок и тем самым признаем существование права собственности и вещи и после ее фактической гибели, до момента внесения соответствующей записи в Реестр прав. Тем самым мы сохраняем за собственником возможность сделки с некой фикцией, погибшим имуществом, равно как и сохраняем за ним право на восстановление недвижимой вещи с сохранением существующей записи о праве собственности <1>.

<1> Последнее соответствует сложившейся практике. В частности, в практике широко распространены сделки со сгоревшими и разрушенными зданиями. Их собственник, часто не имея возможности или не желая восстанавливать, продает такое имущество, не оформляя свои права на земельный участок. Новый собственник такого объекта переоформляет на себя права на здание, на земельный участок и восстанавливает здание, не оформляя никаких разрешений. Так, по данным автора, только в Реестре прав Московской области зарегистрировано 928 объектов недвижимости, имеющих наименования "сгоревшие" или "разрушенные" здания. Большинство этих объектов было продано, в дальнейшем перестроено или заново построено. Также следует иметь в виду, что количество зарегистрированных таких объектов существенно меньше количества сгоревших и проданных домов в Московской области. Из этого следует, что существенно большая часть зданий и сооружений строится заново без прекращения записи о праве собственности и регистрации права на вновь построенный объект недвижимости. Необходимо отметить, что в связи с отказом законодателя от технической инвентаризации зданий при совершении сделок с недвижимостью количество фактически совершенных сделок с такими объектами будет только возрастать, поскольку сам факт разрушения объекта не может быть выявлен в процессе проведения государственной регистрации права.