PravoinWeb

Тем не менее это общее определение неприменимо в отношении всех объектов недвижимости. В частности, гибель земельного участка следует признать невозможной, в том числе и в случае утраты им возможности использования по назначению, поскольку в соответствии с Земельным кодексом РФ под земельным участком понимается "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке" <1>. Изменение характеристик земельного участка, приводящее к невозможности его использования в соответствии с назначением, не свидетельствует о его гибели как объекта права собственности.

<1> Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ.

Прекращение права на земельный участок при невозможности или ненадлежащем характере использования осуществляется путем его изъятия у собственника. При этом сам земельный участок как объект имущественных отношений остается. (Например, в случае изменения русла реки и прекращения возможности использовать ранее предоставленный в собственность земельный участок в связи с его физическим исчезновением юридически право собственности на такой участок прекратится путем его изъятия для государственных нужд как земель, подлежащих отнесению к землям водного фонда.)

Похожая ситуация существует и с жилыми и нежилыми помещениями. Являясь юридическими фикциями, материально не определенными объектами, свидетельством наличия права общей собственности на общее имущество здания в целом (физически на здание как таковое), помещения могут погибнуть только в случае гибели общего имущества или в случаях, прямо установленных законом, а не в связи с невозможностью использования по назначению собственно помещения. Определение понятия "гибель помещения" в законодательстве не дано, однако для собственников помещений оно является крайне важным. Учитывая, что общее имущество здания находится в общей собственности всех собственников помещений (к сожалению, сегодня только жилого) и все собственники помещений совместно отвечают за состояние общего имущества здания, представляется обоснованным закрепить в законодательстве норму о том, что гибелью помещения следует считать лишь такое разрушение здания (общего имущества) в целом, которое приводит к невозможности использования общего имущества всеми собственниками помещений. Иными словами, следует признать, что гибель помещения невозможна, возможна лишь гибель здания, общего имущества, гибель которого и приводит к гибели всех помещений в этом здании. При частичном разрушении или повреждении здания, хотя и выразившихся в разрушении помещения, приводящем к невозможности его использования, собственник помещения, сохраняя на него право, может осуществить его восстановление и восстановление поврежденного общего имущества за счет средств в том числе иных сособственников общего имущества в силу нахождения его в общей собственности <1>.

<1> В соответствии со ст. 15 ЖК РФ Порядок признания помещения непригодным для проживания устанавливается Правительством РФ (установлен Постановлением от 28 января 2006 г. N 47). В соответствии с п. 49 названного Постановления "соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ". Однако признание помещения непригодным для проживания, а здания - аварийным само по себе в соответствии с указанным документом не свидетельствует о прекращении права собственности на него, а является только основанием для изменения характера использования помещения, капитального ремонта или сноса здания.

В наиболее законченном виде формула "право прекращается гибелью вещи" может быть применена к гибели зданий и сооружений. Однако и в этом случае невозможность использования по назначению не всегда свидетельствует о гибели недвижимой вещи. Необходимо рассмотреть два случая гибели вещи: ее разрушение вследствие пожаров, стихийных бедствий и износа и ее изменение в связи с разрешенной или не разрешенной реконструкцией.