PravoinWeb

Проблемы государственной регистрации прав на строящиеся объекты недвижимости исследовались Е. А. Киндеевой <1>. Однако вопрос о праве на строящиеся здания и сооружения получил в последнее время определенное развитие в связи с принятием Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ. Поэтому выводы автора об основаниях возникновения права собственности и документах, представляемых на государственную регистрацию, в значительной степени утратили свое значение.

<1> Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 394 - 452.

Гражданский кодекс РФ не содержит определений понятия здания и понятия сооружения. Как справедливо утверждают авторы Концепции <1>, определение понятий "здание" и "сооружение" не является предметом гражданского права. Аналогичная позиция существует и в отношении земельного участка <2>. По-видимому, определения этих понятий должны были быть даны соответственно Градостроительным и Земельным кодексами.

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. С. 48 - 49.

<2> Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей. Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2006. С. 134.

Однако Градостроительный кодекс РФ такие определения не содержит. Вместо этого им введено понятие объекта капитального строительства. С учетом этого из числа объектов капитального строительства исключены "временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки" <1>, понятия "здания и сооружения" в Гражданском кодексе РФ и "объекты капитального строительства" в Градостроительном кодексе РФ можно рассматривать если не как тождественные, то как близкие. В обоих случаях речь идет о недвижимых вещах. В любом случае понятие "объект капитального строительства" не может быть шире понятия "здания и сооружения". Таким образом, застройщик, осуществляющий строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, осуществляет создание недвижимых вещей <2>.

<1> Статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

<2> Однако не ясно, как определить объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации. Объект капитального строительства, здание или сооружение представляет из себя некую совокупность недвижимых и движимых вещей, создаваемую в соответствии с одним выданным разрешением на строительство. Часто в отсутствие движимой вещи (например, трансформатора при строительстве подстанции) объект утрачивает признаки недвижимости, поскольку утрачивается назначение объекта. Отдельные сооружения (разного рода обвязки, площадки, ограждения) часто хотя и обладают признаками недвижимости, но не имеют самостоятельного значения, неотделимы от главной вещи. Отсюда следует вывод, что для целей государственной регистрации и некоторых иных такой объект должен рассматриваться как единое целое, как вся совокупность, созданная в соответствии с разрешением на строительство. Разделение такого объекта на другие недвижимые вещи возможна по решению собственника при соблюдении ряда условий, в том числе условия, что в результате разделения возникающие вещи будут отвечать признакам недвижимости.

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ земельные участки для строительства предоставляются в собственность, аренду, в отношении определенных субъектов в постоянное бессрочное пользование. Также в отношении земельного участка может устанавливаться сервитут (в данном случае, как право на земельный участок, исключительно частный сервитут). В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ застройщик - лицо, осуществляющее строительство в соответствии с выданным разрешением на строительство, является обладателем права на земельный участок. Таким образом, учитывая сформулированный в Земельном кодексе РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, можно сделать вывод о том, что законодатель сделал попытку разрешить вопрос о потенциальном собственнике строящегося здания или сооружения. Застройщик - субъект административного правоотношения, в соответствии с которым у него возникает право на создание здания или сооружения. Одновременно он субъект права на земельный участок. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ только он может осуществлять строительство, а в соответствии со ст. 55 осуществлять эксплуатацию объекта. Это же дает основание не считать строящийся объект самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Любые иные лица будут осуществлять строительство самовольно, поскольку прав на земельный участок у них нет. Изменение застройщика возможно только при изменении правообладателя земельного участка. Если права на земельный участок возникают из арендного договора, то права арендатора на приобретение в собственность строящегося здания или сооружения должны быть прямо предусмотрены договором. В этом случае собственник такого земельного участка фактически утрачивает право на застройку земельного участка, поскольку соответствующие правомочия им переданы арендатору. В противном случае такое право остается у собственника земельного участка. По-видимому, в этом случае разрешение на строительство может быть выдано также только собственнику земельного участка. Наличие частноправовых и публично-правовых оснований позволяет застройщику, и только ему, ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на построенные здания или сооружения. Подрядчик и иные лица, не имея прав на земельный участок, не могут приобрести право собственности на строящееся здание, за исключением случаев, прямо установленных законом <1>.