PravoinWeb

<2> На этот факт обращает внимание А. А. Маковская в статье "Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Хозяйство и право. 2005. N 3), однако она связывает необходимость наличия прав на земельные участки при регистрации с самовольным характером строительства при отсутствии прав на земельный участок. Однако, как отмечено выше, в рассматриваемой ситуации права на земельный участок в период строительства как раз были, их нет в момент обращения на государственную регистрацию.

Из сказанного можно сделать вывод о том, что вопрос о моменте возникновения права собственности при создании объекта недвижимости нуждается в решении, а действующее законодательство - в изменении. Причем значение это имеет в первую очередь для развития гражданского законодательства. Как было отмечено выше и отмечено С. А. Степановым <1>, для налоговых и иных отношений момент возникновения права собственности может быть определен по-другому и не связан с моментом возникновения права собственности в соответствии с гражданским законодательством.

<1> Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 32.

Учитывая вышесказанное, было правильно связать момент возникновения объекта недвижимости и соответственно права на него с моментом возникновения недвижимой вещи в ее материальном аспекте, а не с моментом государственной регистрации права. Такое возникновение недвижимых вещей может происходить не только в процессе строительства, но и во всех иных случаях, когда возникают новые недвижимые вещи, в том числе при разделении (объединении) недвижимых вещей, возникновении в обороте жилых и нежилых помещений. Одновременно необходимо прямо ограничить возможность осуществления распоряжения объектами недвижимости до государственной регистрации прав на них. Отсутствие возможности по распоряжению объектами недвижимости позволит защитить интересы третьих лиц, в значительной степени для защиты которых и создается система государственной регистрации прав, поскольку именно при распоряжении возникают отношения с этими лицами. В частности, лицо, осуществляющее строительство жилого дома, будет признаваться его собственником и собственником всех находящихся в нем жилых и нежилых помещений до момента государственной регистрации прав на построенное здание или помещения в нем уже самим фактом строительства им для себя этого здания. Как собственник, он может зарегистрировать или само здание, или помещения в нем, но только что-то одно по своему усмотрению. Соответственно, сделки он будет совершать с тем объектом, права на который им зарегистрированы, и только после государственной регистрации.

Похожая ситуация существует и с регистрацией прекращения права на объекты недвижимости. Прекращение права собственности в контексте настоящей работы связано с прекращением существования объекта недвижимости в связи с его гибелью или уничтожением. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается гибелью или уничтожением вещи. Прекращение же записи о праве собственности осуществляется на основании заявления собственника с предоставлением необходимых документов. Сроки, а также обязательность подачи заявления о прекращении права законодательно не регламентированы. Таким образом, после гибели вещи и прекращения права собственности в течение неопределенного времени в Реестре прав будет существовать запись о праве собственности, являющаяся в соответствии с Законом "единственным доказательством зарегистрированного права" <1>.

<1> Статья 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопрос о содержании понятия "гибель недвижимой вещи", права на которую зарегистрированы, должного отражения в юридической литературе не нашел. Исходя из общих представлений о содержании понятия, под гибелью недвижимой вещи следует понимать такое изменение ее характеристик, которое делает невозможным ее использование в соответствии с назначением. Таким образом, под гибелью недвижимой вещи можно понимать не только ее физическое разрушение, но и такое ее изменение, которое приводит к утрате заданных свойств.