PravoinWeb

<1> В частности, в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" при финансировании строительства объекта недвижимости исключительно за счет средств бюджета у застройщика не возникает права собственности на строящийся объект. В этом случае земельный участок застройщику предоставляется на праве постоянного бессрочного пользования.

Застройщик может в любой момент осуществить признание строящегося объекта недвижимым имуществом и своего права собственности на него путем обращения на государственную регистрацию. В этом случае вопрос, является ли до государственной регистрации строящийся объект недвижимостью или нет, не имеет для него значения <1>. Распоряжение таким объектом он в любом случае сможет осуществить только после государственной регистрации. Здесь, однако, необходимо отметить следующее. Если исходить из того, что строящийся объект недвижимости является таковым (недвижимым имуществом) в силу своих свойств до государственной регистрации права, то собственник такого объекта (как было отмечено выше - застройщик) может осуществить государственную регистрацию права собственности в любой момент, при этом для государственной регистрации ему не требуется наличия прав на земельный участок, которые должны были быть лишь на момент получения разрешения на строительство (точнее, в период строительства). В противном случае его следует признать осуществлявшим строительство самовольно, а такие лица не приобретают права собственности на постройки. Абсолютность права собственности позволяет ему защищаться в том числе и от собственника земельного участка также посредством регистрации своего права. Если такой объект до регистрации не признается недвижимостью, что следовало бы считать в соответствии с буквальным толкованием ст. 219 ГК РФ, то отсутствие прав на земельный участок не дает ему возможности осуществить государственную регистрацию права, поскольку собственник движимого имущества никакими правами на земельный участок не наделен. По-видимому, такие права, при отсутствии прав на земельный участок, не могут быть признаны и в судебном порядке. Являясь законным владельцем построенного объекта, он не сможет стать его собственником. Учитывая широкую распространенность ситуации, когда на момент представления документов на государственную регистрацию прав застройщик не обладает правами на земельный участок, которые у него были в период строительства, законодатель ее разрешил весьма половинчато. Так, в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация на вновь созданный объект недвижимости осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания. (То есть по сложившейся практике на основании разрешения на эксплуатацию или постановления о приемке в эксплуатацию.) При этом представления документов о правах на земельные участки не требуется. А в случае регистрации прав на объект, не завершенный строительством, требуется еще представление документов, подтверждающих наличие прав на земельный участок. Таким образом, в отношении одного и того же объекта, находящегося на разных стадиях строительства, но признаваемого в соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимостью, при регистрации будет принято противоположное решение <2>.

<1> В отдельных случаях это имеет принципиальное значение, что подтверждает необходимость принятия общего решения о моменте возникновения объекта недвижимости и права собственности на него. В частности, при наследовании недостроенного объекта права на земельный участок могут быть прекращены (договор аренды не был продлен) или не переходить в порядке наследования (право постоянного пользования). В этом случае, если наследодателем не были зарегистрированы права на строящийся объект, у наследников прав на недвижимость не возникает. При отсутствии прав на земельный участок они также не могут получить разрешение на строительство и приобрести права на строящийся объект недвижимости. Такой вывод, однако, не подтверждается судебной практикой, которая, как правило, признает такие объекты недвижимым имуществом, находящимся в собственности наследников, что в социальном аспекте очень понятно.